Пошаговая инструкция по расчету налога на недвижимость

Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости

Возможность уплаты налога по кадастровой стоимости в регионе вводится законом субъекта РФ. Такой закон может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).
Например, в Москве особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяет Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

Если закона нет, то процедура расчета для вас закончена.

Как рассчитать налоги на недвижимость для физических лиц

Нужно знать ставку и налогооблагаемую базу (т.е. имущество, которое вам принадлежит).

Ставку определяют региональные власти.

Налогооблагаемая база — кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую определили и зафиксировали сотрудники Росреестра. Она не может быть значительно выше или ниже рыночной (отклонение до 30% считается нормой). Если кадастровая стоимость завышена, то собственник может ее оспорить в суде.

Кадастровую стоимость смотрите на сайте ФНС, Росреестре, используя налоговый калькулятор или публичную кадастровую карту.

Налоговый калькулятор на сайте ФНС. Для расчета нужен кадастровый номер, его найдете в выписке ЕГРН, которую можно заказать онлайн на сайте Росреестра

Публичная кадастровая карта, на которой можно найти стоимость дома, коттеджа, таунхауса, многоэтажки. Точных данных поквартально нет, но можно высчитать стоимость м² и умножить его на площадь квартиры

Какие дополнительные показатели учитывают, при расчете налога по кадастровой стоимости:

1. Налоговый вычет на все объекты недвижимости. Вычет производится путем сокращения кадастровой площади недвижимости на площадь вычета. Налоговый вычет для дома — 50 м², для квартиры — 20 м², для комнаты — 10 м². Если площадь квартиры 70 м², то налогоплательщику посчитают кадастровую стоимость за 50 м², площадь загородного дома 50 м² — налог можно не платить.
2. Коэффициент периода владения (КПВ). Коэффициент рассчитывается на каждый год. Если вы владеете квартирой шесть месяцев (т.е. 6 из 12), то коэффициент равен 0,5. Двенадцать месяцев — коэффициент равен 1.
3. Понижающие коэффициенты, используемые на время перехода с расчета по инвентаризационной стоимости недвижимости на расчет по кадастровой стоимости. Переход планировалось завершить в 2021, убрав понижающие коэффициенты, но их пока не убрали. В первый год после перехода на кадастр — 0,2, во второй год — 0,4, в третий год — 0,6. На четвертый год налоговая сравнивает полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости с суммой за прошлый год. Если сумма выросла более 10%, то ФНС увеличит сумму налога в этом году на 10%. Если полная сумма выросла менее 10%, то налог возьмут в полном размере.
4. Льготы на один объект недвижимости для некоторых категорий граждан: участники боевых действий (военнослужащие и их близкие родственники), пенсионеры, многодетные семьи, инвалиды первой и второй группы. Все категории граждан, которым положены льготы, можно найти Налоговом кодексе (ст. 407 НК РФ). Регионы могут выделить дополнительные льготы. Их можно найти на сайте nalog.ru или обратившись в администрацию города за бесплатной консультацией. Чтобы получить льготы, нужно подать заявление в налоговую или через МФЦ.

Рассчитывают налоги на недвижимость физических лиц по формуле: Сумма налога на имущество = ((Б х С — Н2) х К + Н2) х КПВ х Д — Л, где:

• Б — налоговая база;
• С — ставка налога на имущество в регионе для этого объекта;
• Н2 — налоговые обязательства по инвентаризационной стоимости за последний период, когда их считали
• Д — размер доли собственности в объекте;
• К — понижающий коэффициент;
• КПВ — коэффициент периода владения;
• Д — размер доли собственности в объекте;
• Л — льгота.

Перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости

Недвижимость, подлежащая обложению налогом, должна быть включена в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень формирует уполномоченный орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень на текущий год должен быть сформирован не позднее 1 января. Он направляется в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости и размещается на официальном сайте исполнительного органа или на сайте субъекта РФ.

Обратите внимание, в перечне приводится конкретный объект недвижимости (например, здание), с указанием его кадастрового номера, полного адреса и кода КЛАДР. Если свою недвижимость в перечне вы не обнаружили, процедура расчета закончена.

Подробнее о том, какие объекты могут войти в перечень, читайте в материале «По каким объектам недвижимости налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости?».

Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?».

Внимание! Если кадастровая стоимсоть установлена судом с учетом НДС, то налогооблагаемой базой признается стоимость иущества без учета налога. Подробности см.здесь.

Определение налоговой базы

Если вы – собственник всего объекта недвижимости, то налоговая база по налогу равна его полной кадастровой стоимости.

Если вам принадлежит часть объекта, а кадастровая стоимость определена для него в целом (например, помещение в здании), налоговой базой будет доля кадастровой стоимости исходя из доли площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

См. также «Как платить налог по «кадастровому» имуществу в общей собственности?».

Например, вам принадлежит помещение, площадью 300 кв. м в здании площадью 3 000 кв. м. Кадастровая стоимость здания 30 млн. руб.

Тогда налоговая база по вашему помещению составит 3 млн руб. (30 млн × 300 / 3 000).

Как считать налог на имущество при изменении кадастровой стоимости читайте здесь.

Кроме того с 2021 года отменен налог на движимое имущество. Подробности в материале «Налог на движимое имущество отменили».

Уменьшается ли налог на имущество в связи с распростанением коронавирусной инфекции, узнайте в Готовом решении от КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный демо-доступ бесплатно.

Налоговая ставка на недвижимость

Налоговую ставку вычисляют в процентном соотношении от налогооблагаемой базы. В случае с недвижимостью налогооблагаемой базой считается кадастровая стоимость объекта (прочитайте, что это такое). Реальная рыночная стоимость объекта недвижимости не учитывается.

Базовые ставки налогообложения в России:

• дом, квартира, комната, гараж — 0,1% от кадастровой стоимости;
• остальное недвижимое имущество — 0,5%;
• если имущество дороже 300 млн рублей — 2%.

Но это еще не все! Россия подразделяется на территории — Федеральные округа (ФО) и субъекты РФ. Каждый субъект может менять ставку налогообложения. Например, отменить налог или повысить его, но не более чем в три раза (от 0 до 0,3% для квартир). На имущество дороже 300 млн рублей от 0 до 6%.

Узнайте налоговую ставку в своем субъекте на сайте ФНС.

Выберете «Налог на имущество ФЛ», год, регион. Укажите муниципальное образование в пределах региона, если это необходимо. Нажмите «Найти», а потом — «Подробнее»

Расчет налогового платежа

Сумма налога за год определяется по формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Если в вашем регионе установлены отчетные периоды и уплата авансовых платежей, платеж за отчетный период (например, за 1 квартал) нужно рассчитать исходя из ¼ кадастровой стоимости (доли стоимости) объекта (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

В этом случае сумма налога к уплате по итогам года будет равна разнице между исчисленной суммой налога за год и суммой авансовых платежей.

Пример

Кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 10 млн руб. Ставка налога – 1,5%. Тогда:

• годовая сумма налога составит 150 000 руб. (10 000 000 × 1,5%);
• авансовые платежи по итогам 1 квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 37 500 руб. (10 000 000 × ¼ × 1,5%);
• сумма налога к уплате по итогам года – 37 500 руб. (150 000 – 3 × 37 500).

Однако если право собственности на объект недвижимого имущества возникло или прекратилось в течение отчетного периода, то сумма налога за налоговый период и авансового платежа за отчетный период определяется исходя из количества полных месяцев владения им. Формулы для расчета такие:

• для авансовых платежей:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчетном периоде/3;

• для полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Полным месяцем владения с 2021 года считается тот, в котором право на объект возникло до 15 числа или утрачено после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

ПРИМЕР расчета от КонсультантПлюс, если кадастровая стоимость изменилась в течение года: У организации есть в собственности здание, которое облагается по кадастровой стоимости. Ставка налога в регионе, где расположено это здание, — 2%. На 1 января кадастровая стоимость здания была 100 000 000 руб. Весной организация демонтировала небольшую часть здания, после чего его площадь уменьшилась. Сведения об измененной площади внесли в ЕГРН 10 июня. После изменений кадастровую стоимость определили в размере 90 000 000 руб. Организация рассчитает налог на имущество так… См. продолжение примера в К+. Пробный доступ к К+бесплатен.

Новые правила расчета налога на имущество

Согласно действующим нормам фискального законодательства, расчет налога на имущество юридических лиц зависит от того, что конкретно является налогооблагаемой базой.

ВАЖНО!

С 01.01.2019 правила расчета изменены. Теперь налогооблагаемым объектом по налогу на имущество признается только недвижимость. Движимые активы полностью исключены из налоговой базы. Введено законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ.

Налог на имущество организаций — региональное обязательство. Ставки, срок уплаты авансовых платежей, льготы и освобождения обязаны устанавливать органы власти соответствующего региона, субъекта или области.