Многие многоэтажные дома сегодня содержатся и эксплуатируются управляющими компаниями, которые должны предоставлять качественные коммунальные услуги и проводить косметические и капитальные ремонты. Бухгалтерский учет в управляющей компании осуществляется со специфическими особенностями, о которых пойдет речь ниже.
Как провести бухучет в управляющей компании
Проводки бухгалтерского учета в УК ЖКХ зачастую касаются только двух действий:
- Покупка ресурсов у снабжающих компаний.
- Продажа ресурсов жителям домов.
При первом действии бухгалтеры формируют кредиторскую задолженность и расходы УК, при втором – дебиторскую задолженность и прибыль. Поэтому бухучет в ЖКХ лучше вести следующим образом – создать учетную политику. Под таковой подразумевается нюансы учета активов и обязательств, прибыли и убыли. Чем правильнее и вернее будут составлены проводки учета, тем элементарнее будет работа бухгалтеров. Зачем это нужно – ясно, а вот что она должна в себя включать немного подробнее. Это учет следующих операций:
- расчеты с компаниями, предоставляющими ресурсы;
- расход материалов;
- расчеты с жильцами-покупателями КУ;
- доходов и расходов;
- зарплаты исполнителям;
- расчеты налогов;
- расчеты по другим контрагентским договорам.
Все основные положения, которые помогают правильно вести политику бухучета в управляющей компании ЖКХ при расходах и доходах, есть в Положении по бухгалтерскому учету 1/2008. Помимо бухучета управляющая компания ведет и налоговый учет в коммунальном хозяйстве, политика которого соответствует критериям Налогового Кодекса России.
План счетов необходим непосредственно для осуществления бухучета, потому к такой деятельности подходят со всей ответственностью. Рабочий план создают на основе законодательного акта министерства финансов. Необходимо вводить в план лишь счета, которые в реальности используются УК. А, например, проводки, касающиеся животных и другие подобные, не включать.
Во многих случаях управляющие компании для ведения бухучета используют унифицированную форму, которая согласована с Госкомстатом. Но с 2013 года ее можно и не использовать. В любой ситуации УК утверждают свои формы в учетной политике. Образцы можно бесплатно найти в интернете.
Учетную политику, план счетов и формы учета необходимо оформить одним приказом, который подписывает руководство УК и главбух. Подобный акт следует каждый год переписывать, поскольку законы меняются и учетная политика устаревает.
Вестись бухгалтерская отчетность предприятий должна без перерывов, регулярно, все действия отражаются проводками, о которых будет рассказано ниже, и первичных документах. Бухгалтерами должна составляться отчетность в соответствии с необходимым стандартом, который записан в ФЗ «О бухгалтерском учёте». Помимо этого подсчитывается и статистика. Описанные выше процессы учетной политики в обязательном порядке ведутся в бухгалтерии УК.
ОСНО или упрощенка
Общая система налогообложения (ОСНО) больше подходит из-за своей простоты для всех управляющих компаний. Но довольно большой размер налога на доход – 20 процентов и НДС делают подобный вид не очень выгодным. При выплатах НДС на ОСНО УК имеют льготы в сравнении с другими организациями коммерческого толка, поскольку в соответствии с налоговым законодательством КУ, которые предоставляют жильцам, и ремонтные работы с нанятым учетным персоналом не облагается НДС.
Но нормативы законодательства в реальности не предоставляют никаких экономических выгод управляющим организациям коммунального хозяйства. При покупке ресурсов это невозможно, поскольку приобретение осуществляется по единому тарифу, поэтому налоговая база на НДС равняется нулю. При предоставлении платных услуг собственникам и нанимателям не взимается НДС лишь в ситуации, когда прибыль равна расходам подрядчикам.
Поэтому часто выгодно применять упрощенную систему налогообложения, но есть и ограничение на ее использование:
- если прибыль превышает 60 млн. рублей, то упрощенка невозможна;
- если коммунальная компания имеет в штатном расписании более 100 человек, то подобное УСН также невозможно;
- нельзя воспользоваться упрощенкой и при стоимости основных средств меньше чем 100 млн. рублей.
Но в реальности большинство УК соответствуют данным для УСН. Сделать упрощенку основной формой при налогообложении можно в налоговой службе, необходимо только написать надлежащее заявление до конца года. При УСН компании освобождают от НДС и налога на прибыль, но при этом уплачивается налог, который необходим для этого режима.
Для раздела «доходы» размер этого налога равен 6 процентам, а для раздела «доходы минус расходы» — 15 процентов. Особенностью этой формы налогообложения является установление прибыли кассовым методом, это значит, что доход определяется только по приходу денег и их убытию со счета УК.
Для выбора системы следует учитывать и сопоставить доходы и расходы управляющим компаниям по коммунальным услугам бухгалтерской службой. Когда они зачастую находятся в минусе, то выгоднее использование налогообложение УСН «доходы минус расходы», потому что оплачивать нужно будет лишь минимальные сборы в размере одного процента от прибыли за конкретный промежуток времени. Но также стоит учесть, что подобные цифры могут и сильно разниться с доходами-расходами по методу начисления.
Корректировка взаиморасчетов
Корректировка взаиморасчетов производит изменения остатков по лицевым счетам в разрезе договоров.
Найти её можно в разделе Начисления услуг
Корректировка взаиморасчетов предлагает нам три вида операции:
- перенос задолженности;
- списание задолженности;
- прочие корректировки.
Чтобы определить, какой именно вид корректировки взаиморасчетов подходит для нашего случая, зададим себе вопрос: “Есть ли долг или переплата у старого собственника по его договору?”.
⇨ Для ответа обратимся к Универсальному отчету.
Построим отчет, который поможет нам проверить текущие остатки по лицевому счету в разрезе договоров, а в дальнейшем сможет подсказать нам, верно ли были сделаны корректировки взаиморасчетов.
Для построения отчета зайдем в Отчеты
—
Универсальный отчет
.
Построим отчет по регистру накопления с настройками, как на скриншоте ниже
Для примера рассмотрим лицевой счет 002. Мы произвели в нём смену собственника и данным отчетом проверим по нему остатки.
Видим, что остатки есть по старому и новому договору.
Собственник изменился, но долг на старом договоре остался.
Такая ситуация могла возникнуть по разным причинам. К основным причинам можно отнести:
- Старый собственник не оплатил свой долг (или мы не выплатили образовавшийся аванс);
- Долг был оплачен, но оплата упала на новый договор.
В этих случаях остатки на двух договорах по одному лицевому могут привести к ряду трудностей.
Например, при начислении пеней. Если старый договор у нас остаётся с остатком, может возникнуть ситуация, при которой на старом договоре у нас лежит долг, а на новом договоре образуется переплата.
В такой ситуации Зачет авансов по услугам ЖКХ
не сможет зачесть долг и переплату. Это связано с тем, что остатки находятся на разных договорах.
Важно!
В карточке расчета или в отчете по начислениям и долгам мы не увидим по лицевому счету долг. В отчете мы увидим общий остаток по лицевому счету, то есть в нашем случае по лицевому счету мы увидим переплату.
При этом по старому договору у лицевого счета есть долг, и на этот долг программа произведет начисление пеней.
Такая ситуация может вызвать сложности и при загрузке ГИС ЖКХ: задвоение договоров приведет к задвоению услуг при выгрузке платежных документов.
Чтобы избежать этих и многих других сложностей, необходимо правильно определить необходимый вид корректировки.
Таким образом исходя из отчета мы определили, что по старому собственнику в нашем примере остаток есть.
Теперь с помощью схемы ниже определим, что дальше делать.
Перенос задолженности
Рассмотрим корректировку взаиморасчетов с видом Перенос задолженности
.
Создадим документ Корректировка взаиморасчет
и выберем вид операции
Перенос задолженности
, как на скриншоте ниже.
Такая корректировка позволяет перенести долг с одного лицевого счета на другой или перенести остатки в рамках одного лицевого счета с одного договора на другой.
В строке Дебитор
в документе устанавливаем лицевой счет, с которого будет производится перенос остатков.
В строке Кредитор
указываем лицевой счет, на который необходимо перенести остатки.
В случае, если мы переносим остатки в рамках одного лицевого счета со старого договора на новый (как сейчас), то строки Дебитор
и
Кредитор
будут заполнены одним лицевым счетом.
Рядом со строкой Кредитор
также указываем договор, на который мы хотим перенести остатки. В нашем случае — это Новый договор (скриншот ниже).
После того, как все данные заполнены, нажмем кнопку Заполнить
.
Документ заполнится данными на вкладках Увеличение
и (или)
Уменьшение долга
.
В нашем примере документ заполнился на двух вкладках.
Далее, если нам необходимо произвести перенос всего остатка, проводим документ и производим повторную проверку остатков.
В случае, если нужно перенести только часть остатка, необходимо удалить лишние строки и оставить то, что хотим перенести. При этом сумма может быть отредактирована вручную.
После того, как перенос произведен, построим Универсальный отчет и проверим остатки.
Важно!
Универсальный отчет необходимо строить за месяц, в котором была произведена корректировка.
В начале периода необходимо указать день, следующий за днем проведения корректировки
Видим, что остатки старого договора перенесены на новый и равны отчету по начислениям и долгам.
На лицевом счете после корректировки видим один договор.
Проводки в бухучете УК
Теперь рассмотрим бухгалтерские проводки, число которых превышает другие расчеты в управляющей компании. Чтобы было удобнее, разделим их на два подраздела, которые обозначили ранее:
Покупка ресурсов:
- Д20 К60 – приобретение электричества, воды и газа у ресурсоснабжающих организаций;
- Д19 К60 – воспроизведен НДС по купленным ресурсам;
- Д68 К19 – НДС пропущен к вычету;
- Д60 К51 – переведены деньги в счет платежей за купленные ресурсы.
Предоставление услуг жильцам многоквартирных домов:
- Д62 К90/1 – выставление счета коммунальных организаций;
- Д 90/2 К20 – отображена себестоимость предоставленных КУ;
- Д90/3 К68 – компанией рассчитан НДС;
- Д51 К62 – оплата от жителей;
Д60 К62 – перечисление денег, которые зачислились от жителей к ресурсоснабжающим компаниям.
Этот пример проводок действенен в управляющих компаниях, которые пользуются ОСНО. При бухучете из проводки по упрощенке исключаются третий и седьмой пункты. Льготы на НДС при общей системе отображаются в расчетах следующим путем:
- Д20 К19 – НДС по купленным ресурсам отображен в себестоимости.
Третий и седьмой пункты также исключаются. Все эти операции чаще, чем другие бывают у УК, но случаются и другие проводки. Если возникли такие случаи, то обращайтесь к инструкции к плану счетов, которая входит в приказ №94н Министерства финансов.
ОКВЭД
Когда УК регистрируется, то нужно выбрать код в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД). Это нужно, чтобы контролирующие органы знали о занятиях компании. Для УК это код 70.32.1 (Управление деятельностью жилого фонда). Но часто УК ставят значение 70.32 (По управлению недвижимостью), что соединяет три подвида деятельности.
Резюмируя, скажем, что учетная политика управляющей компании ЖКХ не вызывают затруднений при расчетах, поскольку являются однотипными операциями. Основное – это соблюдать порядок и вести жилищно-коммунальное хозяйство и учет на предприятиях регулярно без перерывов, а также действовать согласно нормативам и действующим законам. Тогда контролирующие организации не зададут никаких вопросов.
Сохранить деньги собственников можно 2 способами:
1. Прописать в договоре управления другую судьбу экономии, а не ту, что предначертана Жилищным Кодексом РФ.
По делу № А39-6129/2019 суд признал, что у управляющей организации из Мордовии нет права на экономию: В договоре управления было написано, что управляющая компания вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение расходов, связанных с оплатой дополнительных расходов и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, возмещению убытков, актам вандализма, штрафным санкциям. Суд оценил это как определение целевого характера денег, что препятствует компании считать экономию своей прибылью.
2. Обосновывать ненадлежащее качество работ.
Лучше это делать так, как прописано в Правилах №491 — через акты. Но в суде могут выручить также результаты проверок контролирующих органов.
В деле № А28-6072/2019 из Кировской области деньги жителей помогли сохранить предписания жилищной инспекции.
Одним из них от старой УК требовалось отремонтировать кровлю, устранить протечки на трубопроводе горячего водоснабжения в подвале. Также были протоколы об административных правонарушениях, где указывалось на нарушение лицензионных требований при осуществлении функции по содержанию и ремонту общего имущества.
Старая компания не опровергла эти доказательства и не представила сведений об устранении нарушений.
