Бухгалтерский учет объектов недвижимости в коммерческой организации

Под недвижимостью подразумеваются не только строительные сооружения, но и земельные участки, недра, иные объекты, тесно связанные с землей. Переместить их, не повредив, невозможно. В статье пойдет речь о налоговом и бухгалтерском учете объектов недвижимости, особенностях оформления операций с ними в условиях реорганизации или ликвидации предприятия, передаче в аренду, строительстве или реконструкции. В статье расскажем про бухгалтерский учет недвижимости по кадастровой стоимости на примере налогового режима УСН.

Расходы на покупку недвижимости и принятие к бухучету при УСН

Недвижимость относят к основным средствам (ОС), используемым для создания товаров и их реализации. Когда рассчитывается налог при «упрощенке», подлежит учету стоимость тех ОС, которые признаются имуществом, подлежащим амортизации. Ни земля, ни другие объекты природопользования не амортизируются. Поэтому стоимость земельного участка при расчете единого налога учесть не получится.

Издержки, понесенные при выкупе у государства объектов недвижимости, учитываются как расходы на оплату услуг спецорганизаций, изготавливающих документы по их кадастровому и техническому учету. Первоначальная стоимость недвижимости при УСН включает:

1. При покупке – цену поставщика плюс издержки на доведение объекта до кондиции.
2. При строительстве – сумму, уплаченную подрядчику.

Остальные издержки можно включать в расходы, необходимые для обеспечения обычной деятельности. Это происходит в том периоде, в котором затраты были понесены.

Все расходы на покупку недвижимости признаются только после того, как фирма подтвердит факт подачи необходимых документов для регистрации. Когда с определением первоначальной стоимости ОС проблем нет, и она сформирована, объект можно принять к бухучету. Если право собственности необходимо официально зарегистрировать, то на принятие ОС к учету не влияет ни факт подачи пакета документов, ни сам процесс регистрации.

Основные проводки:

Бухгалтерский учет операций по приобретению здания для компании, применяющей УСН

Учет основного средства, приобретенного в рассрочку
25.12.2013ГАРАНТ Автор: эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Башкирова Ираида
Организация применяет УСН, является субъектом малого предпринимательства. В 2004 году управление муниципального унитарного предприятия (МУП), осуществляющего свою деятельность в сфере ЖКХ, передало на баланс организации здание под магазин с начислением амортизации: «Амортизационные начисления остаются в распоряжении арендатора, учитываются на отдельном счете и используются исключительно в целях ремонта арендуемого помещения с обязательным ежеквартальным отчетом об их использовании перед арендатором для ремонта». Договор аренды организацией заключен с соответствующим органом власти, уполномоченным представлять интересы собственника (МУПа) по управлению имуществом — управлением имущественных и земельных отношений муниципального образования.

Полученное по договору аренды имущество организацией отражено в бухгалтерском учете по его первоначальной стоимости по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 76/6. По дебету счета 76/6 отражена сумма амортизационных начислений, переданных собственником, в корреспонденции со счетом 02 «Амортизация основных средств».

В последующем ежемесячно начислялась амортизация, которая отражалась в учете организации по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в корреспонденции со счетом 44 «Расходы на продажу».

В 2013 году организация приобрела ранее арендовавшееся помещение в собственность с рассрочкой на 60 месяцев с выплатой процентов за пользование рассрочкой в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, реализация которого не подлежит обложению НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ.

В договоре купли-продажи отмечено, что после его подписания договор аренды прекращается. Госпошлина за госрегистрацию недвижимости уплачена в месяце, в котором основное средство введено в эксплуатацию.

На момент подписания договора купли-продажи в бухгалтерском учете организации числятся остатки на счете 01 – первоначальная стоимость основного средства, полученного по договору аренды, на счете 02 – сумма переданной по договору аренды амортизации и сумма амортизации, начисленная организацией за период нахождения имущества у нее в аренде, на счете 76/6 – разница между первоначальной стоимостью имущества, полученного по договору аренды, и суммой амортизационных отчислений, принятых по договору аренды.

Как отразить в бухгалтерском учете организации приобретение указанного здания и как быть с остатками на счетах 01, 02 и 76/6, возникшими из договора аренды?

Учет основного средства, полученного по договору аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, при передаче в аренду объектов основных средств право собственности на них не передается арендатору, а остается у арендодателя.

Независимо от применяемой системы налогообложения порядок учета на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 г. № 94н (далее – План счетов), ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее – ПБУ 6/01) и «Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств», утвержденными приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н (далее – Методические указания).*(1)

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Из прочтения данной нормы следует, что коммерческая организация может учитывать в составе основных средств только собственное имущество.

Кроме того, согласно п. 21 Методических указаний основные средства, в зависимости от имеющихся у организации прав на них, подразделяются на:

– основные средства, принадлежащие на праве собственности (в том числе сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление);

– основные средства, находящиеся у организации в хозяйственном ведении или оперативном управлении (в том числе сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление);

– основные средства, полученные организацией в аренду;

– основные средства, полученные организацией в безвозмездное пользование;

– основные средства, полученные организацией в доверительное управление.

Основные средства, полученные организацией в аренду, в соответствии с Планом счетов учитываются у организации-арендатора на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах на аренду.

Аналитический учет по счету 001 «Арендованные основные средства» ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя).

Порядок начисления амортизации в бухгалтерском учете для коммерческих организаций регулируется ПБУ 6/01.

В соответствии с п. 17 ПБУ 6/01 посредством начисления амортизации погашается стоимость объектов основных средств.

Из прочтения норм ПБУ 6/01 следует, что амортизация может начисляться только на имущество, находящееся в собственности организации.

А в п. 50 Методических указаний четко сказано, что начисление амортизации по объектам основных средств, сданным в аренду, производится арендодателем.

Таким образом, амортизацию на основные средства, переданные в аренду, должен начислять арендодатель (смотрите письмо Управления МНС по г. Москве от 09.06.2004 г. № 23-10/1/38452).

Однако данная норма может быть применена только в том случае, если арендодатель является коммерческой организацией.

В рассматриваемой ситуации арендодатель является органом власти, уполномоченным представлять интересы собственника (муниципального образования) по управлению имуществом, поэтому приведенными нормативными актами он руководствоваться не должен (п. 1 ПБУ 6/01 и п. 1 Методический указаний).

Однако необходимо иметь в виду, что в каком порядке ни производился бы учет основных средств арендодателем, арендатор является коммерческой организацией и при учете основных средств должен руководствоваться нормативно-правовыми актами, предназначенными для коммерческих организаций.

А нормативно-правовые акты по учету основных средств для коммерческих организаций устанавливают единые правила отражения в бухгалтерском учете арендованных основных средств и не предусматривают возможности установления, даже по согласованию сторон, иного порядка.

Таким образом, учет арендованного муниципального имущества организация должна вести за балансом, без начисления амортизации, даже если договором аренды установлено иное.

Следовательно, в данной ситуации организация-арендатор неправомерно учитывала арендованное имущество в составе собственных основных средств на счете 01 «Основные средства» и начисляла амортизацию с отражением по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в корреспонденции со счетом 44 «Расходы на продажу».

Порядок исправления ошибок в бухгалтерском учете и отчетности регулируется нормами ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности» (далее – ПБУ 22/2010).

Согласно п. 2 ПБУ 22/2010 неправильное отражение (не отражение) фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности организации (далее – ошибка) может быть обусловлено, в том числе, неправильным применением законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете и (или) нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету и неправильной классификацией или оценкой фактов хозяйственной деятельности.

В соответствии с п. 3 ПБУ 22/2010 ошибка признается существенной, если она в отдельности или в совокупности с другими ошибками за один и тот же отчетный период может повлиять на экономические решения пользователей, принимаемые ими на основе бухгалтерской отчетности, составленной за этот отчетный период.

Существенность ошибки организация определяет самостоятельно исходя как из величины, так и характера соответствующей статьи (статей) бухгалтерской отчетности (смотрите письмо Минфина России от 24.01.2011 г. № 07-02-18/01 «Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2010 год»).

Критерии существенности организация утверждает в своей учетной политике.

Порядок исправления существенной ошибки предшествующего отчетного года, выявленной после утверждения бухгалтерской отчетности за этот год, прописан в п. 9 ПБУ 22/2010.

Ошибка предшествующего отчетного года, не являющаяся существенной, выявленная после даты подписания бухгалтерской отчетности за этот год, в соответствии с п. 14 ПБУ 22/2010 исправляется записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета в том месяце отчетного года, в котором выявлена ошибка. Прибыль или убыток, возникшие в результате исправления указанной ошибки, отражаются в составе прочих доходов или расходов текущего отчетного периода с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы».

Для организаций, являющихся субъектами малого предпринимательства, предусмотрен упрощенный порядок исправления ошибок в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности.

Согласно последнему абзацу п. 9 ПБУ 22/2010 субъекты малого предпринимательства, за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг, вправе исправлять существенную ошибку предшествующего отчетного года, выявленную после утверждения бухгалтерской отчетности за этот год, в порядке, установленном п. 14 ПБУ 22/2010, то есть ошибка может быть исправлена в том месяце, в котором она выявлена.

В рассматриваемой ситуации организация является субъектом малого предпринимательства.

Следовательно, организация вправе исправить ошибку в том месяце отчетного года, в котором выявлена ошибка, независимо от того, является ошибка существенной или нет.

Постановка на учет основного средства, полученного по договору аренды, исправляется сторнировочным методом (методом «красного сторно»), то есть делается сторнировочная запись с той же корреспонденцией счетов:

Дебет 01 Кредит 76/6

– сторнирована первоначальная стоимость основного средства, полученного в аренду и неправомерно учтенного в составе собственных основных средств;

Дебет 76/6 Кредит 02

– сторнирована сумма амортизационных начислений, переданных по договору аренды.

Сумма ошибочно начисленных организацией амортизационных отчислений, относящихся к прошлым периодам, отражается в составе прочих доходов:

Дебет 02 Кредит 91

– сумма ошибочно начисленной амортизации, относящейся к прошлым периодам, признана в качестве доходов прошлых лет;

Дебет 02 Кредит 44

– восстановлена сумма ошибочно начисленной амортизации, относящаяся к текущему году.

Учет основного средства, приобретенного в рассрочку

Напомним, что для принятия актива к бухгалтерскому учету в составе основных средств необходимо одновременное выполнение условий, приведенных в п. 4 ПБУ 6/01.

Из п. 4 ПБУ 6/01 следует, что условие о переходе права собственности и условие о полной оплате стоимости приобретенного имущества для принятия объекта к бухгалтерскому учету в составе основных средств значения не имеют.

В рассматриваемой ситуации, когда происходит выкуп арендованного имущества, которое уже используется в деятельности организации, все условия для принятия объекта к бухгалтерскому учету выполняются в момент подписания акта приема-передачи имущества.

При принятии основных средств к бухгалтерскому учету фактические затраты, связанные с приобретением основных средств, списываются с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 01 «Основные средства».

При этом согласно п. 52 Методических указаний объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Пунктом 7 ПБУ 6/01 установлено, что основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

На основании п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ).

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:

– суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;

– суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

– суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

– таможенные пошлины и таможенные сборы;

– невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

– вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

В рассматриваемой ситуации фактическими затратами на приобретение основного средства будет являться прежде всего сумма, обозначенная в договоре купли-продажи как стоимость имущества, подлежащая уплате покупателем продавцу.

При этом порядок расчетов между покупателем и продавцом, установленный в договоре купли-продажи, не имеет значения для формирования первоначальной стоимости имущества. Иными словами, установленное в договоре условие о внесении платежей равными долями в течение 60 месяцев не влияет на формирование первоначальной стоимости объекта.

Государственная пошлина, уплачиваемая за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в бухгалтерском учете подлежит включению в первоначальную стоимость объектов основных средств в случае уплаты госпошлины до принятия имущества к учету в качестве объекта основных средств.

В рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, если подписание акта приема-передачи и уплата госпошлины производились в одном месяце, то госпошлина включается в первоначальную стоимость объекта.

Если объект принят к учету в составе основных средств, а оформление документов на регистрацию права собственности производится в более поздние периоды, то первоначальная стоимость объекта не изменяется. Расходы на государственную пошлину, по нашему мнению, в этом случае учитываются как расходы по обычным видам деятельности в составе прочих расходов (п. 7 и п. 12 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Особенности бухгалтерского учета расходов, связанных с выполнением обязательств по полученным коммерческим кредитам, устанавливает ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам» (далее – ПБУ 15/2008).

Так, расходы на выплату процентов по коммерческому кредиту отражаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 6 ПБУ 15/2008).

Расходы по коммерческому кредиту признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива. К тому же субъекты малого предпринимательства, за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг, вправе признавать все расходы по займам прочими расходами (п. 7 ПБУ 15/2008).

В рассматриваемой ситуации объект основных средств не относится к инвестиционному активу, а также организация является субъектом малого предпринимательства, следовательно, все расходы на выплату процентов относятся к прочим расходам.

В бухгалтерском учете операции по приобретению объекта недвижимости отражаются следующим образом:

Дебет 08 Кредит 60

– отражена стоимость объекта недвижимого имущества как вложения во внеоборотные активы;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по госпошлине» Кредит 51

– оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объекты недвижимости;

Дебет 08 Кредит 68, субсчет «Расчеты по госпошлине»

– затраты на госпошлину включены в стоимость объекта недвижимости;

Дебет 01 Кредит 08

– принятие объекта недвижимого имущества на учет в составе основного средства;

Дебет 60 Кредит 51

– осуществлен платеж за приобретенное имущество;

Дебет 91 Кредит 67, субсчет «Проценты по коммерческому кредиту»

– начислены проценты по условиям договора;

Дебет 67 Кредит 51

– уплачены проценты за отсрочку платежа.

Разместить:

Комментарии

Бухгалтерский учет реконструкции недвижимости при УСН

Под реконструкцией объекта недвижимости подразумевается улучшение его качественных характеристик. Затраты на ее проведение при УСН учитываются в расходах. Они таковыми признаются с момента запуска объекта в работу. Расходы списываются равномерно до конца года, знаменующего завершение реконструкции или ремонта объекта недвижимости. К учету принимаются расходы оплаченные.

Пример №1. (доходы минус расходы), реконструировала здание цеха и запустила его в июне. В целом работа обошлась в 120 тыс. руб. Деньги переведены на счет компании, сделавшей реконструкцию.

Расходы будут учитываться по 40 тыс. руб. (120 тыс./3):

• тридцатого июня;
• тридцатого сентября;
• тридцать первого декабря.

Затраты на проектную документацию также являются расходами, которые увеличивают стоимость ОС (первоначальную).

Порядок учета расходов на приобретение нежилого помещения при УСН

Расходами налогоплательщика, применяющего УСН, признаются затраты после их фактической оплаты
02.12.2013ГАРАНТ Автор: эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Алексеева Анна, Игнатьев Дмитрий
Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», с момента постановки на учет в налоговом органе приобрела в июле 2013 года нежилое помещение. Приобретенное нежилое помещение используется в производственных целях. Ввод в эксплуатацию нежилого помещения, государственная регистрация права собственности на него, а также его полная оплата (тремя платежами на общую сумму 16 млн руб.) были осуществлены в июле 2013 года. При этом средства на покупку не являются собственными средствами организации: 9 млн руб. получены в кредит, а 7 млн руб. – заемные средства. Выплата кредита и займа будет производиться вплоть до 2021 года.

Когда организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления налога, подлежащего уплате в связи с применением УСН?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, в сумме 16 млн руб. равными долями на 30.09.2013 и 31.12.2013 при условии соблюдения всех требований п. 1 ст. 252 НК РФ.

Обоснование вывода:

В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее – Налог), являются «доходы, уменьшенные на величину расходов», налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Перечень расходов, которые могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу, приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данный перечень является закрытым. Это означает, что в состав расходов можно включить лишь те затраты, которые указаны в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Так, в силу подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при расчете налоговой базы по Налогу могут быть учтены, в том числе расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ) при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ), то есть при условии, что они обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Для целей главы 26.2 НК РФ в состав основных средств (далее – ОС) включаются ОС, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ под ОС в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. В свою очередь, амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 тыс. руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Как мы поняли, приобретенное организацией нежилое помещение соответствует критериям признания его амортизируемым объектом ОС, следовательно, затраты на его приобретение могут быть учтены при формировании налоговой базы по Налогу по правилам, установленным п. 3 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Отметим, что в случае, если налогоплательщик применяет УСН с момента постановки на учет в налоговых органах, стоимость ОС принимается по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Правила формирования в бухгалтерском учете информации об ОС установлены ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее – ПБУ 6/01). Пунктом 8 ПБУ 6/01 предусмотрено, что первоначальной стоимостью ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, которая включает в себя, в том числе, суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации цена приобретения нежилого помещения будет участвовать при формировании первоначальной стоимости данного объекта ОС.

В соответствии с под 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ОС, осуществленные в периоде применения УСН, принимаются с момента ввода этих ОС в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода (календарного года – ст. 346.19 НК РФ) расходы принимаются за отчетные периоды равными долями. Отчетными периодами для целей исчисления Налога признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2 ст. 346.19 НК РФ).

ОС, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что расходами налогоплательщика, применяющего УСН, признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Причем расходы на приобретение (сооружение, изготовление) ОС, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются на последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

При этом не имеет значение, за счет каких средств (собственных или заемных (кредитных)) осуществляются указанные затраты. Глава 26.2 НК РФ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений (письмо Минфина от 13.01.2005 г. №03-02-04/1/2).

Рассматриваемые расходы учитываются только по ОС, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», вправе уменьшить полученные доходы на расходы, связанные с приобретением нежилого помещения, при одновременном выполнении следующих условий:

– имущество фактически оплачено;

– имущество введено в эксплуатацию;

– имеется документ, подтверждающий факт подачи документов на регистрацию права собственности на него (ст.ст. 130, 131 ГК РФ).

Поскольку все перечисленные условия в рассматриваемой ситуации выполнены в июле 2013 года, то организация может учесть расходы на приобретение нежилого помещения для целей исчисления Налога в сумме 16 млн руб. равными долями на 30.09.2013 и 31.12.2013 при условии соблюдения всех требований п. 1 ст. 252 НК РФ.

Разместить:

Комментарии

Первоначальная стоимость недвижимости для предприятий с ОСНО

Когда организация использует ОСН, в стоимость ОС следует включить:

1. Стоимость объекта недвижимости построенного или купленного.
2. Процент по кредиту (займу), который привлекается к приобретению ОС и признается инвестиционным активом.
3. Расходы на доведение объекта недвижимости до пригодного для использования состояния (ремонтные работы, реконструкция).
4. Прочие затраты, которые напрямую связаны с покупкой (комиссионные посреднику, командировочные расходы).

В отношении компаний, используемых ОСНО, необходимость отправки документов для госрегистрации, чтобы начать начислять амортизацию, отсутствует.

Особенности учета недвижимых объектов

Недвижимость выступает особым товаром. Так можно утверждать, поскольку:

1. Право собственности и прочие вещные права необходимо регистрировать в едином госреестре. Только тогда они признаются законными.
2. Когда компания изначально собирается продать объект недвижимости, он не учитывается как ОС. Это относится к тем предприятиям, которые занимаются именно покупкой недвижимости и ее продажей. Поэтому подобные объекты для них не ОС, а товар (сч. 41).
3. Для учета налогового не важно, как именно фиксируется недвижимость в бухучете. Она всегда отражается как имущество, подлежащее амортизации.

Учет недвижимости у продавца

При продаже и выбытии объекта недвижимости его стоимость необходимо с бухучета списать. Выручка может быть признанной, если в комплексе выполняются такие условия:

1. Компания располагает правом на нее. Оно подтверждается конкретными соглашениями.
2. Сумма выручки обозначена и рассчитана.
3. Присутствуют доказательства того, что организация, проведя операцию продажи, увеличит свои экономические выгоды.
4. К покупателю перешло право собственности на недвижимость.
5. Расходы на проведенную операцию продажи определяются однозначно.

Доходы и затраты от списания ОС с бухучета зачисляются на прибыли и убытки как доходы и расходы прочие.

Пример №2. Компания А продала фирме Б сооружение за 2 млн. руб. (НДС – 305 084 руб.). Объект передан первого марта 2021 года. Право на собственность зарегистрировано 30.04. 2021 г. Стоимость сооружения первоначальная – 4,5 млн. сума амортизации – 3 млн.

Компания-продавец провела бухгалтерские записи:

В налоговых документах компании А (продавца) отражено (руб.):

• Доход от продажи 1 694 916 (2 000 000 – 305 084)
• Расходы 1 500 000
• Прибыль от реализации 194 916

Покупка нежилого помещения у юр лица.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

— прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

— установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений (свидетельств) о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации и выдачи Свидетельства. В Ярославле регистрация прав осуществляется в течение 12 дней при отсутствии каких-либо противоречий.

Регистрация сделки состоит из трех частей:

— регистрация договора купли-продажи;

— регистрации перехода права (от Продавца);

— регистрация права (к Покупателю).

Всё запомнили?

Что потом?

Через 12 дней Вы получаете Свидетельство о праве собственности, либо получаете письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области о приостановлении регистрации с требованием устранить противоречия в срок, либо отказ в регистрации. Почему? Во-первых, из-за банальной очепятки в договоре, ошибки в данных одной из сторон или неверно заполненного заявления. Во-вторых, из-за отсутствия какой-либо необходимой справки, копии какого-либо документа или из-за установления противоречий. В-третьих, Вы можете стать жертвой мошенников (а так тоже бывает). Первые два варианта, конечно, исправимы – если продавец не уехал, до сих пор жив и здоров, вы сможете вновь собраться и изменить недочеты. А если уехал, а если не здоров или уже не жив? Эта ситуация может быть для Вас легким испугом, при условии, что деньги Вы еще не отдали, и наоборот, катастрофой, если, указав в договоре «…денежная сумма в таком-то размере уплачена Покупателем Продавцу на момент подписания настоящего договора полностью…» передали или перечислили деньги.

Итак, советов не даю, читайте способы/методы/варианты расчета на сделке из практики, с описанием плюсов и минусов для каждой из сторон сделки. Выбирать Вам!

Вариант №1. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, перед подписанием договора передал продавцу.

Плюсы:

Продавец. Одни сплошные плюсы – деньги увидел, потрогал, посчитал, получил, расписался в договоре. Можно положить под матрас или в банк – они уже собственность!

Покупатель: Никаких.

Минусы:

Продавец: Надо уговорить могучих друзей/знакомых поприсутствовать на сделке и проводить тебя до банка или до дома.

Покупатель: Одни сплошные минусы. Деньги уже отдал, квартиру и права на нее никто не проверил, право может быть и не зарегистрировано. Словом, впереди 10-30 дней нервотрепки.

Вариант №2. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, после подписания договора передал продавцу.

Все те же плюсы и минусы для каждой из сторон. Разница между вариантами в 2-5 секунд, и в получасовом объяснении продавцу, что сначала подпись, а потом деньги.

Вариант№3, 4. Стороны рассчитались безналичной. Все встретились в банке перед или после подписания договора, перекинули деньги со счета на счет.

Плюсы и минусы все те же, кроме могучих друзей. Всё как в первых вариантах, только выглядит интеллигентно…и с безналичными деньгами.

Вариант№5. Стороны рассчитались безналичной. Все встретились в банке, перечислили 50%. Затем в юстицию, подписывать договор. Потом опять в банк, перечислять 50%.

Плюсы и минусы без изменений для сторон. Могучие и бодрые приятели также отдыхают. Лишняя топотня, многочасовые переговоры. Видимость деления ответственности 50 на 50, хотя всё происходит по принципу варианта №1 и 2.

Вариант№6. Без оплаты в день подписания договора. В договоре указывается: «… расчет между сторонами на момент подписания договора не произведен, что по соглашению сторон не является препятствием для регистрации перехода права. Расчет будет произведен после регистрации перехода права и оформления права собственности на Покупателя в течение 2-х дней после получения Свидетельства о праве собственности. Залог в силу закона, по соглашению сторон не наступает».

Плюсы:

Покупатель: Полная победа над продавцом!

Продавец: Никаких.

Минусы:

Покупатель: Никаких.

Продавец: Денег нет, квартиру продал. Дожить бы до расчета…

Далее уже серьезные схемы расчета, без шуток…

Вариант №7. Частичная оплата с залогом. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ (ИПОТЕКА) В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Еще 12 дней на внесение изменений в реестр о снятии обременения — и новое Свидетельство без обременений.

Плюсы: Относительная безопасность для обеих сторон. Не забудьте оформить Соглашение о задатке.

Риски: Продавец может уклоняться от снятия обременения. Покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №8. Частичная оплата без залога. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. В договоре необходимо указать, что «..по соглашению сторон, залог в силу закона не наступает». Покупатель получает Свидетельство о праве собственности и рассчитывается с продавцом. Повторный визит в юстицию для подачи заявления о расчете.

Плюсы: Хорошая безопасность для покупателя.

Риски: Рискует продавец — покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №9. Без оплаты, но с залогом. Договор подписывается сторонами, расчет не произведен, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Плюсы и риски Варианта №7.

Вариант №10. Нотариусы. Все встретились у нотариуса, подписали договор, рассчитались и бегом в юстицию на регистрацию договора, перехода права и оформления права.

Плюсы: считаю идеальным вариантом для всех + ответственность нотариуса за сделку, определение дееспособности сторон и пр.

Минусы: Продавцу необходимо собирать расширенный пакет документов. Переговоры по оплате нотариальной пошлины. В договоре реальная стоимость.

Оплата пошлины: при сделке свыше 1 млн. рублей, сумма пошлины составит 10 000 руб. + 0,75% от стоимости квартиры.

Вариант №11. Так называемая «двухэтапная сделка». На первом этапе, в день подписания договора, стороны подают заявления на регистрацию только договора, без перехода права продавца и регистрации права покупателя. Расчет не производится. Второй этап: через 12 дней, после регистрации договора и проверки предоставленных документов, стороны встречаются вновь для расчета и подачи заявлений о переходе права и регистрации права. Еще 12 дней на регистрацию перехода и права – всё.

Плюсы: Покупатель рассчитывается только после юридической проверки договора и документов на квартиру.

Минусы: Покупатель может отказаться покупать квартиру (передумал), продавцу придется восстанавливать свое право.

Примечание: Наиболее подходящий вариант для сомневающихся сторон.

Вариант№12. Банковская ячейка. Сейф арендуют по договору, в который включены условия открытия ячейки. Очень интеллигентно и очень запутанно. Куча условностей. Оформлял дважды – зарёкся не пользоваться. Описывать не буду, гурманы могут всё узнать в банках.

Вариант№13. Банковский аккредитив. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например Свидетельства о праве собственности. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца.

Минусы: Если сделка сорвется, просто так забрать свои деньги с блокированного счета уже не получится.

Вариант№14. Сделка с прописанными. Обычная сделка, но продавец не выписывается до полного расчета. Все условия оговариваются в договоре.

Примечания: Редко практикуемая схема в Ярославле, но вполне реальная.

Конечно, большинство сделок проходит в атмосфере добра, честности и порядочности. Но на мой взгляд, эта идиллия складывается порой не из-за человеческих качеств участников, а от незнания своих рисков на сделках с недвижимостью.

Учет при покупке недвижимости. Начисление амортизации

Организация, купившая недвижимость, принимает ее на учет независимо от факта регистрации права на собственность. Объект недвижимости является одним из видов ОС, поэтому подлежит включению в отдельную группу амортизации. С начала следующего после покупки месяца начисляется сумма износа. Читайте также статью: → Износ основных средств: виды, особенности расчета, использование в управлении.

Для налогового учета важно соблюдение таких требований:

1. Фирма подготовила и представила документы на госрегистрацию.
2. Объект в работу уже введен.

Чаще всего фирма, купившая недвижимость, пользуется линейным методом начисления амортизации (см. → методы начисления амортизации основных средств в бухучете). Норма определяется за периодом полезного использования. Его уменьшают на число лет (месяцев) работы на предыдущем предприятии.

Время полезного использования ОС определяется одним из методов:

1. С учетом срока полезной эксплуатации общего.
2. Исходя из его остатка.

Важно! При остановке на втором варианте следует иметь в наличии документ, подтверждающий срок использования ОС предыдущим собственником. Если это невозможно, то нужно остановиться на первом варианте. Этот период организация может установить самостоятельно.

Пример № 3. (За данными примера №2). Покупатель в своем учете записывает:

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

• Направлены бумаги на регистрацию.
• Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

• На основании общего срока полезной эксплуатации.
• Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

• ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
• ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
• ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости

Объекты недвижимости являются индивидуально-определенными вещами. Они подлежат единой учетно-регистрационной процедуре – начиная с учета кадастрового и заканчивая оформлением документов на право собственности. Учет заключается в присвоении определенного номера, называемого кадастровым. Он уникален и не повторяется на территории страны во времени.

Происходит это в процессе учета кадастрового и технического, в порядке, установленном законодательством. Инвентаризация недвижимости – объектов капитального строительства, и кадастровый учет земли, нужны для официального проведения регистрации прав. Это обеспечивает участие ресурсов в обороте.

Порядок их проведения регулируется нормативными актами исполнительной власти, но не федеральными законами. Неприсвоение кадастрового номера объекту ОС при проведении технического учета не может препятствовать его госрегистрации.

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

• Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
• Методические указания по учету ОС №91.

Как отражать в бухгалтерском учете списание зданий и иных объектов недвижимости?

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

• Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
• Объект будет эксплуатироваться дольше года.
• Фирма не планирует перепродажу.
• Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Вопрос: Организация в 2021 г. приобрела и приняла к учету объект недвижимости, который используется в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС. НДС был принят к вычету в 2021 г. В каком порядке следует восстановить НДС за периоды использования объекта недвижимости в не облагаемых НДС операциях в 2019 г.? Посмотреть ответ

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

• Необязательны документы о регистрации объекта.
• Необязательна фактическая эксплуатация.
• Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

Как отразить в учете операции по приобретению объекта недвижимости (производственного здания)?

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

• Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
• Капитальные вложения окончены.
• Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Бухгалтерский учет недвижимости в СНТ – особенности

СНТ относятся к некоммерческим организациям, а значит, должны вести в полном объеме бухгалтерский учет – начиная с разработки учетной политики и заканчивая сдачей отчетов в налоговые и статистические органы. Уставная деятельность СНТ налогами не облагается. Поэтому НДС в составе приобретенных ОС включается в их стоимость.

Построенные собственными силами объекты недвижимости должны отражаться в бухучете по сумме фактических расходов.

Для детального учета земельных площадей, другой недвижимости, поступившей в СНТ как имущественный пай, нужно вести соответствующую книгу. Она состоит из трех разделов, учитывающих:

• площадь земельных участков;
• неявные ОС;
• данные инвентаризации.

Когда СНТ получает от местных властей, к примеру, акт на право собственности на землю или договор аренды, в книге учета имущества об этом нужно сделать запись.

⊕ бухгалтерский учет имущества, земли и электричества в СНТ

Бухгалтерский учет объектов недвижимости в коммерческой организации

Аннотация. Статья посвящена вопросам организации бухгалтерского учета недвижимости в коммерческих организациях Автор рассмотрела нормативно-правовую базу учета недвижимого имущества и варианты его отражения.

Ключевые слова: недвижимое имущество, основные средства, учет, коммерческая организация.

Проблемы бухгалтерского учета объектов недвижимости важны для российских организаций, так как в составе активов многих из них такие объекты занимают значительную долю. Некорректный учет объектов недвижимости существенно искажает финансовую отчетность российских компаний и вводит в заблуждение заинтересованных пользователей.[7].

К объектам недвижимости, согласно статье 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[1].

Объекты недвижимости – особые товары. В первую очередь, это связано с тем, что право собственности и другие вещные права на них, ограничение, возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ). При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8 ГК РФ). [10]. Помимо ГК РФ понятие «недвижимое имущество» (недвижимости) содержится в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.[3].

Более детальное определение объектов недвижимости дано в ряде иных нормативно-правовых актов Российской Федерации. Так, Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) земельный участок определяет в виде земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 гл.1 ЗК РФ).[2].

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 2 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со статьей 48 ГК РФ юридическое лицо как организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

Бухгалтерский баланс как официально установленная форма учета приобретенного в процессе хозяйственной деятельности и гражданского оборота имущества юридического лица, является источником юридически значимой информации в соответствии с гражданским кодексом.[9].

Бухгалтерский учет объектов недвижимого имущества имеет свою специфику, связанную как с самой физической природой данных объектов, так и с необходимостью проведения мероприятий по государственной регистрации недвижимого имущества, в том числе и работ по технической инвентаризации и учету, и работ по землеустройству и постановке на кадастровый учет земельных участков, на которых расположены данные объекты. Действия, связанные с государственной регистрацией, также подлежат отражению в бухгалтерском учете и влияют на порядок осуществления бухгалтерских операций в отношении объектов НИ, особенно на формирование бухгалтерской стоимости объектов, учета износа и начисления амортизации.[9].

Учет и последующая оценка объектов недвижимости в РПБУ существенным образом отличаются от их учета и последующей оценки в соответствии с МСФО, несмотря на осуществляемую российскими регуляторами политику сближения российских правил бухгалтерского учета с международными стандартами финансовой отчетности.

Объекты недвижимости в российской учетной практике классифицируются, как правило, в качестве основных средств и отражаются на счете 01 «Основные средства».[6]. Кроме того, объекты недвижимости могут классифицироваться:

— в качестве доходных вложений в материальные ценности и учитываться на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности»; — в качестве вложений во внеоборотные активы и учитываться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»; — в качестве товаров и учитываться на счете 41 «Товары».[7]. В отличие от МСФО российские стандарты не предполагают включения в себестоимость предварительно рассчитанных затрат на восстановление земельного участка в случае природных и/или техногенных воздействий.[7]. Для целей налогового учета не имеет значения, как собственник объекта недвижимости учитывает его в бухгалтерском учете. В налоговом учете они всегда отражаются как амортизируемое имущество.[10].

Бухгалтерский учет объектов недвижимого имущества в качестве основных средств осуществляется на основании ряда нормативно-правовых документов, принятых в развитие Федерального закона о бухгалтерском учете, в частности к таковым относятся:

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.2001 N 26н;

Общероссийский классификатор основных фондов (утв. постановлением Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994г. N 359, в ред. Изменения 1/98, утв. Госстандартом РФ 14.04.98);

Постановление Госкомстата РФ от 21 января 2003г. N 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств»;

Постановление Госкомстата РФ от 8 декабря 2003г. N 111 «Об утверждении порядка заполнения и представления форм Федерального государственного статистического наблюдения N 11 «Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов» и N 11 (краткая) «Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций» (в ред. Постановления Росстата от 16.12.2004 N 148).

Как следует из пункта 29 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, далее – ПБУ 6/01), выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его продажи и других способов выбытия, отраженных в ПБУ 6/01. В этом же пункте сказано, что стоимость объекта основных средств, который выбывает, подлежит списанию с бухгалтерского учета, на что делается ряд записей:

Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01, субсчет «Собственные основные средства» — списана первоначальная стоимость здания; Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств» — списана сумма накопленной амортизации по выбывающему зданию; Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств» — списана остаточная стоимость выбывающего здания. До 1 января 2011 года в соответствии с Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н) и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н), объекты недвижимости, не прошедшие государственную регистрацию, учитывались в составе незавершенных капитальных вложений (п. 41 Приказа № 34н и п. 52 Приказа № 91н соответственно). [4].

Приказ Минфина от 24.12.2010 № 186н [5] исключил нормы, устанавливавшие зависимость принятия объекта недвижимости на учет от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на объект. Поэтому с 1 января 2011 года организация, получившая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в качестве основного средства при единовременном выполнении условий, указанных в пункте 4 ПБУ 6/01, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.[1].

В данном случае в учете коммерческой организации составляется ряд записей:

Дебет 08 “Вложения во внеоборотные активы”, Кредит 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” — отражена покупная стоимость здания без НДС на дату перехода права собственности;

Дебет 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”, Кредит 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” — “входной” НДС по сделке;

Дебет 01 “Основные средства”, Кредит 08 “Вложения во внеоборотные активы” — учтена стоимость здания в составе основных средств на дату акта приемки-передачи.[8].

Плата за государственную регистрацию, взимаемая органами юстиции на основании Федерального закона о государственной регистрации прав, подпадает под действие подпункта 4 пункта 2 статьи 146 НК РФ и на этом основании объекта налогообложения НДС не образует.

По объектам недвижимого имущества, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации. Допускается объекты недвижимого имущества, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.[11].

Ссылки на источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. – М. : ОМЕГА-Л, 2014.
2. Земельный кодекс Российской Федерации. – М. : ОМЕГА-Л, 2014.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ. [Электронный ресурс]. – М., [2014]. – Режим доступа : информационно-правовая справочная система ГАРАНТ.
4. Приказ Минфина РФ от 13.10.03 N 91н «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств». [Электронный ресурс]. – М., [2014]. – Режим доступа : информационно-правовая справочная система ГАРАНТ.
5. Приказ Минфина РФ от 24 декабря 2010 г. N 186н «О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету и признании утратившим силу приказа Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 г. N 3». [Электронный ресурс]. – М., [2014]. – Режим доступа : информационно-правовая справочная система ГАРАНТ.
6. План счетов бухгалтерского учета. Инструкция по применению (утверждены приказом Минфина РФ от 31 октября 2000г. № 94-н, в редакции приказа Минфина РФ от 07 мая 2003г. № 38-н — с изменениями от 18.09.2006г.). — Новосибирск: Сибирское университетское издательство, 2010. — 111 с.
7. Бухгалтерские услуги в Москве. Режим доступа: https://www.mosbuhuslugi.ru/ (дата обращения 03.07.2014)
8. Дегтярев С., Продажа недвижимости. “Финансовая газета” №»48, 2003. Режим доступа: https://www.klerk.ru/buh/articles/6428. (дата обращения 04.07.2014г.)
9. Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. Режим доступа: . https://av-ue.ru/zrelov.php?d=zrelov_1_1_5.htm (дата обращения 04.07.2014г.)
10. Карташова Е.И. Купля-продажа объектов недвижимости: учет и налогообложение. Режим доступа: https://www.ipbmr.ru/?page=vestnik_2011_5_kartashova (дата обращения 03.07.2014)
11. Колесов Ю.Б., Сениченков Ю.Б. Имитационное моделирование сложных динамических систем. Режим доступа: https://www.exponenta.ru/soft/others/mvs/ds_sim.asp) (дата обращения 20.04.2012).