Как неотделимые улучшения влияют на налоговый учет у арендатора

Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2021 года

Платить или не платить налог на имущество с неотделимых улучшений в арендованное имущество в 2021 году, зависит от того, в какое имущество осуществлены капвложения.

Если это недвижимость, то налог нужно продолжать уплачивать. Это касается и объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Исключение — имущество, в отношении которого предусмотрены какие-либо преференции. Они распространяются и на его улучшения.

Если же капвложения осуществлены в движимость, платить налог с них не надо.

На это указывал Минфин в письме от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52.

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости: рекомендации ФНС

Если ваши капвложения подпадают под налогообложение следуйте таким рекомендациям ФНС (письмо от 15.08.2019 № АС-4-21/[email protected]).

• Платите налог до выбытия неотделимых улучшений из состава ваших основных средств (например, до возврата объекта аренды с капвложениями арендодателю).
• Декларацию сдавайте по месту нахождения вашей организации, а если капвложения учтены на балансе подразделения — в инспекцию ОП. Вставать на учет в инспекции по месту нахождения недвижимости с капвложениями не нужно, ведь она — арендованная.
• А вот перечислять налог нужно туда, где расположен объект. То есть в платежке вы должны указывать ОКТМО того муниципального образования, где располагается арендованная недвижимость с неотделимыми капитальными вложениями. Его же нужно проставлять в декларации.

Неотделимые улучшения: как заполнить раздел 2.1 декларации по налогу на имущество

При заполнении раздела 2.1 по неотделимым улучшениям арендованной недвижимости указывайте:

По строке 010 — код номера объекта недвижимости:

• 3 — если у недвижимости есть инвентарный номер и ей присвоен адрес с указанием муниципального образования;
• 4 — если есть инвентарный номер, но адрес с указанием муниципального образования не присвоен.

По строке 020 — инвентарный номер неотделимых капитальных вложений;

По строке 030 — адрес арендованного объекта недвижимости, если он включает указание муниципального образования (заполняется только если в строке 010 стоит код 3).

По строке 040 — код арендованного объекта недвижимости в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов.

По строке 050 — остаточную стоимость неотделимых капитальных вложений по состоянию на 31 декабря налогового периода.

Как разграничивают движимое и недвижимое имущество, см. здесь.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Налог на имущество по неотделимым улучшениям

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в соответствии с договором аренды.

Если организацией-арендатором произведены капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества, налоговая база которого определяется в соответствии со статьей 378.2 НК РФ, исходя из кадастровой стоимости, то налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118). По мнению Минфина РФ, у арендатора все капитальные вложения в арендуемое здание облагаются по среднегодовой стоимости.

Вопрос о том, являются ли капитальные вложения в арендованное помещение движимым или недвижимым имуществом для целей обложения налогом на имущество, должен решаться в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств.

По общему правилу, отнесение того или иного капитального вложения к недвижимости зависит от того, подлежат ли права на этот объект государственной регистрации в соответствии со статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Письмах от 11.04.2013 № 03-05-05-01/11960, от 25.02.2013 № 03-05-05-01/5322 Минфин России отметил, что при рассмотрении вопроса отнесения объектов к движимому и недвижимому имуществу необходимо учитывать положения Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также ОКОФ.

По мнению представителей Минфина РФ, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект недвижимости, принятые арендатором на учет с 1 января 2013 года в качестве основных средств, не являются движимым имуществом и подлежат налогообложению до их выбытия.

ФНС России в Письме от 28.03.2018 № БС-4-21/[email protected] рекомендует использовать разъяснения, приведенные в Письме Минпромторга России от 23.03.2018 № ОВ-17590-12. В нем, в частности, сказано, что Минпромторг России, как федеральный орган исполнительной власти, ответственный за реализацию промышленной политики, считает необоснованным отнесение оборудования, машин и иных основных средств промышленного производства к недвижимому имуществу.

Неотделимые улучшения учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (например, пожарная и охранная сигнализация и др.), если:

• капитальные вложения в арендованный объект недвижимости могут быть использованы вне этого объекта,
• демонтаж неотделимых улучшений не причиняет несоразмерного ущерба назначению объекта и (или) их функциональное предназначение не является неотъемлемой частью функционирования объекта.

Хотите узнать больше?

Обращайтесь к профессионалам
Подробнее

Предметы лизинга и объекты, предназначенные для сдачи в аренду

Освобождение от налога на имущество, предусмотренное подпунктом 8 пункта 4 статьи 374 НК РФ, распространяется на движимые объекты, переданные в лизинг. Воспользоваться льготой вправе либо лизингодатель, либо лизингополучатель — в зависимости от того, на чьем балансе учтено основное средство.

Напомним, что вопрос о том, кто поставит предмет лизинга на свой баланс, решают лизингодатель и лизингополучатель. Об этом сказано в пункте 1 статьи 31 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». И если движимое ОС окажется на балансе лизингодателя, то он не должен будет платить налог на имущество. То же относится и к лизингополучателю. С таким подходом согласился Минфин России в письме от 11.09.13 № 03-05-05-01/37418 (см. «Движимое имущество, учтенное на балансе лизингодателя или лизингополучателя с 1 января 2013 в качестве основных средств, не облагается налогом на имущество»).

Под льготу также подпадает движимое имущество, предназначенное для предоставления за плату во временное пользование. Данное имущество относится к основным средствам и отражается в бухучете как доходные вложения в материальные ценности (п. 5 ПБУ 6/01). А раз это основное средство, то для него справедливы все нормы, предусмотренные для ОС — в том числе, и освобождение от налога. Об этом сказано в письме Минфина России от 15.08.13 № 03-05-05-01/33164 (см. «Движимое имущество, которое было приобретено после 1 января 2013 года для последующей передачи в аренду, налогом на имущество не облагается»).

Что такое неотделимые улучшения имущества, квартиры – отличия от отделимых

В соответствии со статьей 623 ГК РФ, под улучшением следует понимать изменения состояния имущества с целью повышения эффективности его использования, расширения его применения, либо с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Улучшения имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимые улучшения всегда причиняют вред общему имуществу, не только квартире. Невозможно осуществить преобразование, устранить их без нарушения целостности здания и т. п.

Например, неотделимым улучшением считается:

1. Перепланировка жилья и снос основных стен здания.
2. Встраивание новой вентиляционной системы.
3. Перестройка или замена инженерных коммуникаций, систем, труб, батарей, оборудования.
4. Проведение капитального ремонта в квартире.
5. Замена или снос лифта, лифтовой шахты.
6. Перестройка продолжения комнаты в балконной части.
7. Оборудование кухни на балконе.
8. Установка дополнительного технического оснащения.
9. Замена электропроводки.
10. Установка теплого пола.

Этот список можно дополнять. Вы должны понять, что из-за неотделимых улучшений может повредиться общее имущество. Если мы говорим о квартире, — то, вероятнее всего, повредится здание многоквартирного дома в связи с демонтажем или перемещением определенных элементов.

А отделимые улучшения не несут в себе вреда.

Например, к ним можно отнести мебель, технику, которая находится в квартире, предметы быта и домашнего обихода.

Неотделимые улучшения квартиры и купля\продажа недвижимости – плюсы, минусы для сторон, риски

При покупке или продаже недвижимости тоже встречается понятие неотделимых улучшений, но в качестве них может выступать мебель, бытовая техника, дизайнерский ремонт и т. п. — то есть, те вещи и элементы, которые могут составлять общую стоимость жилья.

При заключении сделки купли-продажи неотделимые улучшения прописывают в договоре с указанием их цены. Они используются для занижения налогооблагаемой базы и снижения налога за приобретение жилья с продавца. Это — главный плюс сделки такого характера. Налог выплачивается в меньшем размере.

Минусы такой сделки могут быть различны:

1. Прежде всего, налоговая служба может провести проверку сделки и привлечь к ответственности продавца, который скроет дополнительный доход.
2. При расторжении договора покупатель может не получить всю сумму за имущество, если договор на покупку неотделимых улучшений не был составлен. Он вернет только ту, которая была прописана в основном договоре.

Стоит уделить особое внимание договору купли-продажи.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки — обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам разобраться с документацией, составят правильный договор с учетом всех нюансов.

Влияние неотделимых улучшений имущества, квартиры на отношения арендодателя и арендатора

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества. Арендатор должен уведомить – желательно, письменно — об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя. Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Если данный пункт о согласовании работ был прописан в договор, но арендатор не следовал ему, то вероятность получения компенсации сводится к нулю.

Более того, если случится ситуация с повреждением здания, причинением вреда другим собственникам МКД, то арендодатель может взыскать причиненный ущерб с арендатора.

Также несогласование улучшений квартиры может послужить причиной расторжения договора аренды в связи с нарушением требований, прописанных в документе.

Варианты договоров при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями имущества, квартиры

Договор при оформлении сделки с неотделимыми улучшениями жилья можно заключить в одной форме. В нем следует указать не только покупку квартиры, но и имущества, находящегося в нем.

Есть еще вариант — заключить два договора:

1. Отдельно на покупку недвижимости.
2. Отдельно на приобретение неотделимых улучшений жилья.

Первый договор — основной, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Второй — дополнительный, его можно оставить на руках, он не нуждается в регистрации.