Эскроу-счета: как изменилась бухгалтерская отчетность застройщиков?

Зачастую у бухгалтеров возникают сложности с отражением операций по долевому строительству. Вопросы вызывает характер отношений между застройщиком и дольщиком с точки зрения гражданского законодательства. Для целей налогового учета считается, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, тогда как для целей бухгалтерского учета полученные средства не являются целевыми, потому что обладают возмездным характером (дольщик передает деньги, застройщик – квартиру). В статье «Долевое строительство бухгалтерский учет» будет рассказано обо всех тонкостях отражения операций.

Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моменты

Под понятием «долевого строительства»

понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика. В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений. Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи. Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами
договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Регулирование инвестиционно-строительной деятельности

Основными законами, регулирующими отношения в области строительства (реконструкции, капитального ремонта), являются Градостроительный кодекс РФ(далее — ГрК РФ), Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).

Вначале разберемся с определениями.

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ст. 1 ГрК РФ).

Застройщик, в соответствии с Законом о долевом строительстве, — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 4 Закона № 39-ФЗ:

— инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности;

— заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом согласно законодательству РФ.

В главе 37 ГрК РФ (ст. 706) дано определение подрядчика. «Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений закона или договора подряда, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком».

Долевое строительство бухгалтерский учет

Законодательная база и практика отражения на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с долевым строительством, в настоящий момент отработана не в полной мере. Бухгалтера организаций, являющихся заказчиками при долевом строительстве, зачастую испытывают затруднения в отражении соответствующих хозяйственных операций в бухучете.

Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли-продажи. Тогда можно утверждать, что передача введенных в эксплуатацию объектов дольщика является операцией по реализации готового жилого помещения (строительной продукции). Но здесь не обнаруживается факта перехода права собственности от продавца к покупателю, а значит, операцию по продаже нельзя отрыть на счетах реализации застройщика (п. 12 ПБУ 9/99).

Тогда бухгалтерами было решено отражать операции по продаже готовой продукции (домов, квартир, машино-мест, нежилых помещений), поскольку можно предположить, что специальные условия могут быть предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

Важно!

По итогам проводки не определяется экономия средств дольщиков, потому что стоимость договора (не учитывая вознаграждение застройщика) отражается в полном объеме как выручка от продажи завершенного объекта строительства.

Строительная площадка

Строительство объекта производится на специально оборудованной строительной площадке. Требования к выбору площадки для размещения новых, расширяемых, реконструируемых, а также существующих производственных объектов предъявляются в соответствии с действующими земельным, водным, лесным, градостроительным и другими законодательствами (п. 3.1 постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2003 № 88 «О введении в действие Санитарно-эпидемиологических правил СП 2.2.1.1312-03»).

Санитарные правила и нормативы, предназначенные для создания оптимальных условий труда при организации и проведении строительных работ, снижения риска нарушения здоровья работающих, а также населения, проживающего в зоне влияния строительного производства, утверждены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 11.06.2003 № 141 «О введении в действие Санитарных правил и нормативов СанПиН 2.2.3.1384-03».

Гигиенические требования к организации строительной площадки содержит глава 2 СанПиН 2.2.3.1384-03.

Производственные территории (площадки строительных и промышленных предприятий с находящимися на них объектами строительства, производственными и санитарно-бытовыми зданиями и сооружениями), участки работ и рабочие места должны быть подготовлены для обеспечения безопасного производства работ. Подготовительные мероприятия должны быть закончены до начала производства работ (п. 6.1.1 СНиП 12-03-2001), а окончание подготовительных работ на строительной площадке должно быть принято по акту о выполнении мероприятий по безопасности труда, оформленному согласно Приложению «И» к СНиП 12-03-2001.

При устройстве и эксплуатации электроустановок в соответствии с п. 6.4.1 СНиП 12-03-2001 строительные организации должны руководствоваться:

— приказом Минэнерго России от 20.06.2003 № 242 «Об утверждении глав Правил устройства электроустановок» (вместе с Правилами устройства электроустановок);

— Межотраслевыми правилами по охране труда (Правилами безопасности) при эксплуатации электроустановок (ПОТ Р М-016-2001, РД 153-34.0-03.150-00), утв. приказом Минэнерго России от 27.12.2000 № 163, постановлением Минтруда России от 05.01.2001 № 3;

— Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей, утв. приказом Минэнерго России от 13.01.2003 № 6.

Все производственные территории должны быть обеспечены средствами пожаротушения. Утвержденные правила пожарной безопасности обязательны для применения всеми участниками строительного производства, требования к пожарной безопасности при строительных работах установлены (Правила противопожарного режима в РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390).

Предельно допустимые концентрации вредных веществ в воздухе рабочей зоны, а также уровни шума и вибрации на рабочих местах не должны превышать уровни, установленные соответствующими государственными стандартами (п. 6.6.1 СНиП 12-03-2001).

Предельно допустимые концентрации вредных веществ в воздухе рабочей зоны установлены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2003 № 76 «О введении в действие ГН 2.2.5.1313-03».

Предельно допустимые уровни шума, вибрации на рабочих местах установлены Санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «2.2.4. Физические факторы производственной среды. 2.1.8. Физические факторы окружающей природной среды. Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки. Санитарные нормы», утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31.10.96 № 36.

Параметры микроклимата в производственных помещениях должны соответствовать гигиеническим требованиям СанПиН 2.2.4.-548-96 «2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы», утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.96 № 21.

Налоговый учет в долевом строительстве

Для целей исчисления налога на прибыль деньги дольщиков, собранные на счетах застройщика, считаются целевым финансированием, а потому не формируют базу по налогообложению. Что касается НДС, здесь вопрос спорный. В некоторых случаях деньги инвесторов признаются выручкой и облагаются налогом. Однако, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает от обложения налогом операции по продаже жилых помещений и долей в них. Но строиться могут также и нежилые помещения, и машино-места. Обратимся к тексту пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, согласно положениям которого налогом облагаются операции по реализации (передаче прав собственности) товаров, работ и услуг. Но в случае с застройщиком передача собственности не осуществляется, а значит, не должен уплачиваться и налог.

Долевое строительство бухгалтерский учет – строительство ведется самостоятельно

Случается так, что застройщик собирает денежные средства дольщиков, чтобы позднее самостоятельно заняться строительством объекта, не подрядным способом. В таком случае бухгалтерский учет ведется также: расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д., после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43. Обороты по реализации объектов отражаются в как обычно. Деньги, которые будут выплачены ему в качестве вознаграждения, должны быть учтены как авансы по КРЕДИТУ счета 62. Затраты, имеющие отношение к оказанию услуг, отражаются по ДЕБЕТУ счета 20.

Согласно положениям Письма Минфина РФ от 12.07.2005 № 03-04-01/82, если застройщик своими силами выполняет строительно-монтажные работы, инвестиции дольщиков должны быть включены в налогооблагаемую базу в качестве авансовых платежей в счет будущих строительных работ на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ. Однако, в 2011 году вступили в силу разъяснения КРМФО (IFRIC) 15, пунктами 10-12 которого предусмотрено:

• вхождение в сферу применения МСФО 11 «Договоры на строительство» договоров на строительство недвижимости в случае, если дольщики вправе в значительной степени повлиять на дизайн будущего строительного объекта;
• отнесение договора долевого строительства к соглашениям на продажу товаров в рамках применения МСФО (IAS) 18 «Выручка», если дольщики не могут выбирать дизайн или вносить корректировки относительно основных элементов строения в ходе строительства.

А международные стандартны могут применяться совместно с утвержденными Министерством финансов положениями по бухучету, если по в нормативных актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу. А если применять разъяснения в области договоров на строительство, договор будет рассматриваться как соглашение купли-продажи в любом случае, а продажа объектов строительства не облагается НДС. Вывод – средства дольщиков не должны облагаться НДС.

Вот дом, который построил… застройщик!

– 1С: Долевое строительство.

Возможности программы 1С: Долевое строительство.

Данное программное решение включает в себя возможности программы 1С бухгалтерия и дополнено специальными функциями, необходимыми для учета в долевом строительстве.

Внедрение программы 1С позволяет контролировать инвестиции по каждому строительному объекту, кроме того, учет может осуществляться в любой валюте. Данная функция позволяет руководителям строительной компании всегда иметь максимально полную и точную информацию о состоянии инвестиций по любому объекту строительства и корректировать планы компании в соответствии с этим.

Внедрение программы 1С Долевое строительство открывает возможность для просмотра визуальной картинки реализации квартир – план дома с разноцветными обозначениями, на котором отображается уже реализованная площадь, свободные для оформления квартиры, и недвижимость, не предназначенная для реализации. Удобный план предоставляет информацию в максимально доступной форме, так что руководителю хватит нескольких мгновений, чтобы оценить состояние объекта.

Стоимость внедрения 1С полностью оправдана высокими показателями, которые позволяют получить программные продукты. В программе реализован удобный механизм для заполнения и сохранения договоров, включающий полную информацию об инвесторе, сумме договора, объекте инвестиции и т.д. Таким образом, время, уходящее на регистрацию договоров с инвесторами и на поиск данной информации в случае необходимости, сокращается до минимума.

Данная программа также позволяет решить проблему с поступлением инвестиций. Для каждого договора в системе определяется план-график поступления средств, и с помощью программы осуществляется строгий контроль над поступлением денежных потоков от инвесторов.

Автоматический расчет сумм НДС, прибыли и убытка по каждому отдельному договору позволяет существенно ускорить работу бухгалтерии, так же, как и возможность формирования бухгалтерских проводок, и отражение данных операций в регламентированном учете.

Помощь компании ВДГБ при внедрении отраслевого решения.

Поскольку компания 1С:ВДГБ является разработчиком программного продукта 1С:Долевое строительство, приобретая данный инструмент, специалисты строительных компаний всегда могут рассчитывать на помощь и поддержку консультантов ВДГБ.

Стоимость внедрения 1С окупается уже в первые полгода, а бесплатный договор на ИТС, заключаемый сразу после приобретения и установки программы, позволяет значительно сэкономить на обновлениях и консультационных услугах сторонних компаний.

Статью подготовил магазин лицензионного программного обепечения 1cmarket.ru.

Текущая страница: Решение проблем учета долевого строительства с помощью программы 1С.

«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 2, 2005

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ:

БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

В настоящее время строительство большинства объектов как жилищного, так и производственного, общехозяйственного назначения осуществляется с привлечением средств инвесторов. При таком способе организации строительства инвестор — лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств либо привлекающее в качестве источников финансирования свободные денежные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, — финансирует строительство.

После окончания строительства жилья инвесторы получают определенную долю в жилой площади сдаваемого госкомиссии жилого дома, поэтому такая форма строительства получила название долевого строительства.

Существует несколько схем участия сторон в строительстве. Любая схема обусловлена количеством и функциями участников строительства. Это, как правило, инвестор, заказчик-застройщик, генеральный подрядчик и соинвесторы. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

Первый уровень. В основе схемы долевого участия обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект — земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые в конечном счете получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

Второй уровень. Заключаются договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы — юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Типовая форма договоров, применяемых на втором и последующих уровнях, законодательством не утверждена, поэтому на практике можно встретить несколько их вариантов. До недавнего времени наиболее распространенным был договор инвестирования, предмет которого — финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в виде квартиры (нескольких квартир). Рассмотрим, как отражаются такие операции в бухгалтерском и налоговом учете.

1. Учет операций у инвестора, выполняющего функции заказчика и привлекающего дополнительно соинвесторов:

Дебет 76, Кредит 86 — отражена задолженность дольщика на сумму, установленную в заключенном с ним инвестиционном договоре;

Дебет 51, 50, 10, 43, 41, Кредит 76 — получены от дольщика средства в оплату долевого участия в сумме, установленной в заключенном с ним инвестиционном договоре.

Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов не подлежат налогообложению в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Денежные средства, получаемые организацией, исполняющей функции инвестора-заказчика, от инвесторов (физических и юридических лиц) по договорам на долевое инвестирование в строительство жилья в рамках инвестиционного проекта, представляют собой источник целевого финансирования и не облагаются НДС в соответствии с пп.4 п.3 ст.39 и пп.1 п.2 ст.146 НК РФ (Письма Управления МНС России по г. Москве от 21.06.2001 N 02-11/27695, от 14.11.2001 N 02-14/52358, от 04.06.2002 N 24-11/25818).

В процессе осуществления капитального строительства в регистрах бухгалтерского учета формируется стоимость объекта в размере фактических затрат:

Дебет 10, Кредит 60 — приобретены материалы у поставщика;

Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС по материалам, приобретенным у поставщика;

Дебет 20, 23, 25, 26, 29, Кредит 10, 02, 70, 69 — списаны на текущие затраты материалы, амортизация, заработная плата и отчисления от сумм оплаты труда;

Дебет 08, Кредит 20, 23, 25, 26, 29 — списаны на затраты по капитальному строительству объекта расходы по организации строительства;

Дебет 08, Кредит 60 — приняты к оплате счета от подрядных организаций за выполненные строительно-монтажные работы;

Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС по работам, выполненным подрядными организациями.

По завершении капитального строительства объекта инвестор-заказчик предъявляет его к приемке в эксплуатацию, которая оформляется типовыми формами N КС-11 «Акт приемки законченного строительством объекта» или N КС-14 «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией».

При передаче доли, принадлежащей соинвесторам по договору долевого строительства, осуществляются записи:

Дебет 86, Кредит 08 — отражена сформированная стоимость, приходящаяся на долю соинвестора в соответствии с договором долевого строительства;

Дебет 86, Кредит 19 — отражена сумма накопленного НДС, принадлежащая соинвесторам, в соответствии с долей участника по условиям договора.

При передаче инвестором-заказчиком соинвестору части объекта (квартир), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, не происходит смены собственника данной части объекта (квартир), поскольку, инвестируя часть объекта, соинвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, и, следовательно, у инвестора-заказчика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС.

У инвестора-заказчика не возникает обязанности также по исчислению и уплате налога на прибыль организаций с переданного имущества в пределах, установленных в договоре долевого участия (п.17 ст.270 НК РФ).

Передача части объекта (квартир, встроенных помещений) от инвестора-заказчика соинвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС.

При передаче объектов соинвестору инвестор-заказчик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы НДС, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику-инвестору, второй — подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж у инвестора-заказчика.

Инвестор-заказчик выставляет счета-фактуры соинвестору после оформления акта реализации инвестиционного контракта, т.е. в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с п.3 ст.168 НК РФ.

Сумма НДС, отраженная в счете-фактуре при передаче квартир и встроенных объектов, определяется пропорционально доле в построенном объекте, приходящейся на соинвестора, исходя из сумм налога, учтенного на счете 19.

Кроме того, основанием для выписывания заказчиком-инвестором счетов-фактур соинвесторам являются сводная ведомость затрат на строительство и справка-расчет доли, приходящейся на каждого соинвестора (Письмо Управления МНС России по г. Москве от 04.06.2002 N 24-11/25818).

Согласно п.15 разд.VI Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, в случае расчетов застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства в состав финансового результата включается также разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика. Таким образом, у основного (генерального) инвестора, выполняющего функции заказчика, может возникнуть экономия (инвестиционный доход) в результате использования привлеченных средств, которая в соответствии с условиями договоров инвестирования (долевого участия) остается в его распоряжении.

Сумма превышения итогового взноса соинвестора над фактической стоимостью квартир, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении инвестора-заказчика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у инвестора-заказчика облагается НДС. На указанную сумму денежных средств инвестором-заказчиком составляется счет-фактура в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж:

Дебет 86, Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» — отражен доход в размере экономии (с учетом НДС);

Дебет 91, субсчет «НДС», Кредит 68, субсчет «НДС» — начислен НДС на сумму полученного дохода.

2. Учет операций у соинвестора, участвующего в долевом строительстве.

Инвесторы в качестве взноса в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. и доп. на 22.08.2004) могут передавать денежные средства, строительные материалы, инструменты и т.д. При исчислении налога на прибыль организаций взносы по договору долевого строительства не относятся к расходам (п.17 ст.270 НК РФ).

При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Расчеты по передаче активов в качестве инвестиционных взносов ведутся на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При этом может быть открыт субсчет «Расчеты с инвестором».

Передача денег, иного имущества в качестве вклада в долевое строительство в бухгалтерском учете отражается записью:

Дебет 76, субсчет «Расчеты с инвестором», Кредит 51 — отражена сумма переданных активов.

Если инвестор занимается инвестированием строительства профессионально, т.е. для дальнейшего осуществления сделок с недвижимостью с целью получения дохода, то вместо счета 76 может быть применен счет 60, субсчет «Расчеты по авансам выданным».

Нередко инвестор (соинвестор) в качестве инвестиционных средств поставляет сырье, материалы. Взносы по договорам долевого участия в строительстве жилья являются инвестициями (ст.1 Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

Имущество, переданное в качестве инвестиций, реализацией не является (пп.4 п.3 ст.39 НК РФ), поэтому передача в качестве долевых взносов материалов, оборудования, сырья и прочих активов НДС не облагается и не учитывается при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

В бухгалтерском учете операции по передаче материалов отражаются следующим образом:

Дебет 76, Кредит 10, 01, 41, 43 — списана себестоимость переданных материалов;

Дебет 76, Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» — учтена разница между фактической себестоимостью материалов и ценой, по которой они переданы инвестору-заказчику;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы», Кредит 68, субсчет «НДС» — восстановлен НДС, ранее возмещенный из бюджета по материалам, переданным в качестве инвестиций (если он предъявлялся к вычету).

Если передача материалов, оборудования и т.п. от соинвестора генеральному инвестору происходит не в соответствии с договором долевого участия, а по отдельному договору поставки, порядок отражения операций будет иным:

Дебет 62, Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» — отражен доход от передачи материалов;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы», Кредит 10 — списана себестоимость переданных материалов;

Дебет 91, субсчет «НДС», Кредит 68, субсчет «НДС» — начислен НДС с суммы реализованных материалов;

Дебет 76, Кредит 62 — произведен зачет задолженности дольщика по оплате участия в строительстве в счет переданных материалов.

Как правило, соинвесторы — это физические лица, и квартиры они приобретают для собственного пользования.

Типичные ошибки

Ошибка:

Застройщик отразил в бухгалтерском учете средства дольщиков, переданные ему по договору долевого строительства, как выручку.

Комментарий:

Деньги инвесторов не являются выручкой, средства признаются как целевое финансирование.

Ошибка:

Застройщик облагает НДС средства дольщиков по договору долевого строительства.

Комментарий:

Деньги, переданные дольщиками, не облагаются НДС, поскольку объекты долевого строительства не облагаются налогом.

Ответы на распространенные вопросы про долевое строительство бухгалтерский учет

Вопрос №1:

Может ли застройщик осуществлять строительство объекта долевого строительства, оказывая тем самым услуги дольщикам, если в договоре не предусмотрено разбиение цены договора на покрытие расходов на строительство и вознаграждение застройщика?

Ответ:

Нет, в таком случае говорить об услугах, оказываемых застройщиком, не приходится.

Вопрос №2:

Экономия и перерасход у застройщика по договору долевого строительства устанавливаются в целом по объекту строительства. Облагается ли экономия, исчисляемая в целях налогового учета, НДС?

Ответ:

Это зависит от экономического характера данной суммы. Если экономия образовалась, потому что средства на покрытие расходов на строительство были использованы не полностью, экономию относят на увеличение вознаграждения застройщика (выручка). Если цена договора не включает плату за услуги застройщика, экономия не может признаваться его выручкой, и тогда она не облагается НДС.