Как быстро отразить приобретение и принятие к учету земельного участка

Законодательная база

Когда организация приобретает участок земли, то его отражение в бухучете производится в соответствии с ПБУ 6/10, НК РФ, так как данный объект представляет собой основное средства, а также нормами земельного и гражданского законодательства.

Земельный кодекс РФ содержит указание о том, что покупать и продавать можно такие участки, которым присвоен кадастровый номер. В ГК РФ говориться о том, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны указываться место фактического нахождения участка, его цена, а также ограничения или обременения, если они есть (

Учет земельного участка в бухгалтерском учете

А сумма процентов за предоставление рассрочки признается в прочих доходах за каждый отчетный период по мере их начисления (п. 16 ПБУ 9/99). До момента окончательного расчета с покупателем земля находится в залоге у продавца (если иное не предусмотрено договором) и отражается в учете продавца на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Мнение эксперта При продаже участка на условиях коммерческого кредита, предоставляемого в виде рассрочки оплаты, прочий доход признается в бухгалтерском учете в полной сумме дебиторской задолженности (пп. 6.2, 10.1 ПБУ 9/99), которая на момент перехода права собственности соответствует договорной цене участка (без учета процентов). А сумма процентов за предоставление рассрочки признается в прочих доходах за каждый отчетный период по мере их начисления (п. 16 ПБУ 9/99).

В компенсационную сумму входит рыночная стоимость земли, строений на ней и возмещение убытков от процедуры (упущенная выгода). С учета земля списывается днем прекращения прав на нее.

Стоимость участка по балансу включают в прочие расходы, а компенсацию — в доходы. Списывая участок до оформления перехода права собственности на него, для фиксации выбытия применяют сч. 45 субсчет «

Переданная недвижимости». Постановка на баланс участка земли Приобретенный участок земли, как и прочие активы, необходимо поставить на учет. Сначала определяют стоимость участка. Эта информация содержится в договоре купли-продажи или иных сопровождающих сделку документах.

Особенности учета земельного участка

Существует несколько критериев, которым участок земли должен соответствовать для признания его основным средством:

1. Организация покупает землю для того, чтобы использовать ее в основной деятельности, либо с целью последующей сдачи в аренду.
2. Срок использования земли составляет более года.
3. Участок земли в дальнейшем не планируется к перепродаже.
4. Компания, которая планирует покупку нового участка планирует получение прибыли о использования.

Таким образом, участок входит в число ОС организации. Если земельный участок необходим для дальнейшей реализации, то в состав внеоборотных активов ее стоимость не включается, а отражается на счете учета товаров. Стоимость объекта состоит из затрат, которые компания понесла на его покупку. В нее включается следующая сумма:

• стоимость участка по договору купли-продажи;
• суммы, которые были уплачены посредникам (например, агентству недвижимости);
• государственная пошлина, уплаченная при регистрации земли;
• проценты по кредиты, ели покупка земли совершалась с привлечением кредитных средств (при этом стоимость участка проценты по кредиту увеличивают только до момента отнесения ее к ОС);
• иные суммы, которые были выплачены при покупке участка.

Земельный участок не подлежит амортизации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете, так как он не теряет свои полезные свойства. Поэтому затраты на покупку земли в себестоимость продукции включаться не будет. Только в том случае, если она будет реализована, расходы, связанные с ее покупкой, будут уменьшать полученную прибыль.

Важно! При эксплуатации земельного участка следует помнить, что использование его должно происходить в соответствии с Государственным кадастром недвижимости. Таким образом, самостоятельно решить построить здания на участке не получиться. Например, когда нужны производственные помещения, то организация должна купить участок промышленного назначения.

Организация купила земельный участок

ООО «Лев» решило купить земельный участок под строительство торговых складов для собственных нужд и размером 1 гектар. Организация обратилась в агентство недвижимости, где был подобран земельный участок.

Земельные участки можно покупать, только прошедшие государственный кадастровый учет.

ООО «Лев» оплатила услуги риэлторов в размере 180 000 рублей, в т.ч. НДС 27 457,63 рубля, в учете сделаны проводки на основании банковской выписки:

Дебет 60 Кредит 51 — 180 000 руб..

В стоимость услуги вошли: госпошлина за регистрацию участка и другие расходы, связанные с приобретением участка.

С продавцом участка был заключен договор купли-продажи и была перечислена сумма в размере 1 600 000 руб. В учете сделана проводка на основании выписки:

Дебет 60 Кредит 51 — 1 600 000 руб..

Реализация земельных участков не является объектом налогообложения НДС (в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Свидетельство о государственной регистрации права на участок было получено организацией.

Порядок документального оформления

Каких-либо специальных документов, предназначенных для учета земельных участков законодательство не предусматривает. В качестве основного документа выступает договор. При этом потребуется подготовить его в 3-х экземплярах, один из которых передается в Росреестр.

Передачи земли также может производиться по договору, но в этом случае в нем должно быть указано, что он одновременно является и актом приема-передачи. Форму для отражения операций с ОС в компании можно выбрать самостоятельно, но также использованы могут быть такие унифицированные документы, как ОС-1, ОС-6 и ОС-6б.

Иногда компания не приобретает участок, а получает его, как вклад учредителя в дар или в обмен на другое имущество. В этом случае потребуется объективная оценка земельного участка, а также принятие его к учету по кадастровой стоимости. Если компания сдает в аренду участок, то должен быть составлен договор аренды. При длительном сроке аренды, такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Бухучет земли при продаже/покупке

При приобретении земли ее первоначальной стоимостью является сумма затрат на покупку. К ним относятся:

• Денежные средства, переданные продавцу по договору;
• Регистрационные сборы и пошлины;
• Оплата компетентным органам за кадастровые документы и межевание;
• Платеж за данные о регистрации;
• Оплата работы посредников (при наличии);
• Иные расходы по покупке и оформлению.

Бухучет приобретения земель ведут согласно ПБУ 6/01 в порядке, аналогичном учету ОС:

После регистрации предприятие обязано уплачивать земельный налог. Затраты на покупку уменьшают облагаемую базу по ЕСХН. Расходы принимаются не сразу, а в течение определенного периода (указывают в учетной политике). Он должен составлять не менее 7 лет.

Для продажи земельных угодий необходим договор и акт формы ОС-4.Стоимость по балансу включают в прочие расходы, а выручку— в доходы.

Пример #1. Учет земельного участка на балансе

Рассмотрим пример учета земельного участка на балансе организации. ООО «Нива» продало за 2 150 тыс. р. участок стоимостью по балансу 1 870 тыс. р. Необходимы записи:

Дт 62 Кт 91-1 2 150 тыс. р. — продан участок;

Дт 91-2 Кт 01 1 870 тыс. р. — списана стоимость земли по балансу;

Дт 99 Кт 91 280 тыс. р. — отражен финансовый результат сделки.

Продажа земли не облагается НДС (п. 2 ст. 146 НК).

Земельный участок: бухгалтерский и налоговый учет

Для учета земельного участка в бухучете, предусмотрен 08 счет, к которому открывается соответствующий субсчет. Он открывается по каждому новому объекту. На нем отражаются затраты, которые увеличивают стоимость объекта. Проводки при этом будут следующими:

Важно! Когда составляется бухгалтерская отчетность, то земельные участки отражают как внеоборотные активы (первый раздел бухгалтерского баланса).

Ответ:

Приобретение земельного участка в 1С УПП и Комплексной 1.1 должно оформляться документом Поступление товаров и услуг с видом операции Объекты строительства.

Приобретение объектов стротельства в 1С УПП и Комплексной 1.1Приобретение объектов стротельства в 1С УПП и Комплексной 1.1

При этом необходимо создать элемент справочника Объекты строительства. Статью расходов необходимо указать с характером Вложения во внеоборотные активы.

Счет учета указывается в табличной части документа — 08.01, счет учета НДС — 19.08.

Если есть дополнительные расходы, которые необходимо отнести на стоимость этого земельного участка, то при их поступлении в документах также нужно будет указывать , статью затрат с с характером Вложения во внеоборотные активы, счет учета 08.01 и Объект строительства.

При принятии к учету объекта строительства в качестве уже основного средства нужно будет указать конкретный объект строительства и счет учета. И программа соберет все затраты, отнесенные на этот счет и объект, и запишет как стоимость основного средства.

После поступления объект строительства (земельный участок) необходимо принять к учету, как основное средство документом Принятие к учету ОС.

Принятие земельного участка к учету в качестве основного средства в 1С УПП и Комплексной 1.1

Указываем счет учета в БУ и НУ, куда отнесли стоимость при приобретении, объект строительства и нажимаем кнопку Рассчитать суммы.

В табличной части Основные средства создаем новое основное средство и записываем документ.

На следующей закладке Общие сведения мы должны обязательно указать Способ отражения расходов по амортизации.

Но, земельные участки не амортизируются. Тем не менее способ мы создаем, просто не заполняем в нем ничего, кроме названия.

Способ начисления амортизации, если амортизацию начислять не нужно — не заполняем.

Название я в примере указала Не начислять, чтобы было понятно, что это за способ.

После этого на закладке бухгалтерского учета указываем ,что основное средство принято к учету.

Не начислять амортизацию в документе Принятие к учету ОС в 1С УПП и Комплексной 1.1

Указываем абсолютно любой способ начисления амортизации, срок полезного использования и счет начисления амортизации.

Главное: не устанавливаем флажок Начислять амортизацию.

Тогда все введенные настройки амортизации не будут иметь значения. Но заполнить их придется, так как они обязательны к заполнению.

Не забудьте указать счет учета самого основного средства. Это поле спряталось после всех настроек амортизации и его легко пропустить.

Если ведете управленческий учет основных средств, то закладка для этого вида учета заполняется аналогично.

А вот в налоговом учете нужно установить значение Стоимость не включается в расходы.

Налоговый учет в документе Принятие к учету ОС в 1С УПП и Комплексной 1.1

Все — теперь документ можно провести. Проверьте, что проводки принятия к учету объекта строительства успешно сформировались.

Проводки принятия к учету земельного участка в 1С УПП и Комплексной 1.1

А вот амортизация на такое основное средство начисляться в программе 1С не будет.

Если хотите узнать подробнее о производственном учете и распределении расходов в 1С Комплексная автоматизация 2, то приходите на курс:

Переоценка земли

Земельный участок представляет собой ресурс, который в течение времени не изменяется и не теряет своих свойств. Поэтому для него не определяется срок эффективного использования. Его стоимость нельзя погасить путем амортизации. До 2011 года действовал запрет на переоценку участков земли, признанные ОС организации. Но после этот запрет был отменен. Поэтому, организации вправе решить провести ее переоценку. Это должно быть отражено в учетной политике компании. При переоценке земельных участков, организация должна делать это регулярно. Порядок такой процедуры, а также правила проведения компания определяет самостоятельно.

Корректировка стоимости происходит при использовании индексов цен, определяемых органами статистики, либо прямым приведением стоимости в соответствие рыночным на определенную дату. После проведения переоценки составляется соответствующий акт, который подписывают все члены комиссии и руководитель компании. К акту прикладываются документы, подтверждающие адекватность полученной суммы, по которой земля будет отражаться в бухучете.

Важно! Когда проводится переоценка земли следует помнить, что возможна она только у бухучете. Налоговым кодексом РФ данная возможность не предусматривается.

Налоговый учет при ОСНО

Когда заключаются сделки купли-продажи, налогооблагаемая база по НДС не возникает. Продавцу не нужно выделять НДС, а покупателю – возмещать. Если компания находится на ОСНО, то в случае расчета налога на прибыль, затраты на покупку участка не включаются в налогооблагаемую базу. Сделать это можно будет только в случае продажи участка. Исключением является покупка земли у гос- или муниципальных органов. В данном случае компания определяет срок полезного использования земли самостоятельно и в течение этого периода времени равномерно относит на налогооблагаемые расходы стоимость покупки. При этом следует помнить, что данный срок не должен превышать 5 лет. Также компания может включить налогооблагаемую базу часть затрат на покупку земли (30% от базы за предыдущий год) и так действовать до того момента, пока расходы не будут погашены полностью. В этом случае возникает разница между бух- и налоговым учетом, а значит и возникновение постоянных налоговых разниц.

Несмотря на то, что земля относится к ОС, налогом на имущество она не облагается. Согласно разъяснениям Минфин России, для земельных участков предусмотрен самостоятельный налог, поэтому в налогооблагаемую базу по налогу на имущество они включаться не должны. Земельный налог рассчитывается в соответствии с гл. 31 НК РФ. Это местный налог, в основе которого лежит кадастровая стоимость земли. Ставка налога определяется муниципальным образованием, которые могут также предусмотреть льготы по нему. Компании отчитываются по земельному налогу каждый квартал, а в течение налогового периода уплачивают авансовые платежи.

Приобретение земельных участков

В соответствии со ст. 264.1 НК РФ расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств, теперь могут быть приняты в состав расходов по налогу на прибыль организаций при условии, что налогоплательщик заключил договор на приобретение таких участков в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. Нововведение во многом связано с переоформлением прав на землю. Так, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2008 г. Воспользоваться положениями ст. 264.1 НК РФ смогут также налогоплательщики, приобретающие земельные участки для строительства в соответствии со ст. ст. 30 — 32 ЗК РФ.

Законодатель предоставил налогоплательщику возможность выбора варианта списания таких расходов, который подлежит закреплению в учетной политике для целей налогового учета.

Первый вариант. Расходы признаются равномерно в течение срока, определяемого налогоплательщиком самостоятельно, но не менее 5 лет.

Второй вариант. Расходы признаются в отчетном (налоговом) периоде в размере, не превышающем 30% исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода до полного признания всей суммы указанных расходов. Для расчета налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.

Вне зависимости от применяемых вариантов списания при приобретении земельных участков на условиях рассрочки, срок которой превышает определенный налогоплательщиком (фактический) период списания, такие расходы признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, установленного договором (пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Расходы на приобретение земли включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и(или) реализацией, с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права. Таким документом служит расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав (пп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Списание в налоговом учете расходов на приобретение земли приведет к возникновению постоянных разниц в бухгалтерском учете, поскольку согласно п. 17 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» земельные участки не подлежат амортизации.

Пример 1. ООО «Краскор» приобрело у города земельный участок стоимостью 500 000 руб. В феврале 2007 г. документы были переданы на государственную регистрацию. В учетной политике для целей налогового учета ООО «Краскор» закреплено, что «расходы, на приобретение земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, признаются в отчетном (налоговом) периоде в размере, не превышающем 30% исчисленной налоговой базы предыдущего налогового периода до полного признания всей суммы указанных расходов».

Для отражения операций в бухгалтерском учете производится следующий расчет (табл. 1).

Таблица 1

Запрет в отношении отнесения расходов на приобретение земельных участков, находящихся в частной собственности, так и не был снят. Как и раньше, земля и иные объекты природопользования не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ). В то же время согласно пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ затраты налогоплательщика на приобретение имущества, не являющегося амортизируемым, включаются в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию.

По вопросу включения расходов по приобретению земли в налоговую базу сложилась противоречивая судебная практика. Например, в пользу налогоплательщиков на основании пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ вынесены решения ФАС ЦО в Постановлении от 17.08.2004 N А08-2355/04-21-16, ФАС ЗСО в Постановлении от 13.07.2005 N Ф04-4368/2005(12952-А75-33); в пользу налогового органа — ФАС УО в Постановлениях от 15.03.2005 N Ф09-756/05-АК, от 10.11.2005 N Ф09-756/05-С7; ФАС ПО от 10.08.2006 N А65-11934/2005-СА2-11 (основание: п. 2 ст. 256 НК РФ).

Для оценки налоговых рисков при судебном разрешении спора бесспорный интерес представляет Постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, согласно которому расходы на приобретение земельных участков не формируют налоговую базу, так как на основании п. 2 ст. 256 НК РФ земля относится к объектам, не подлежащим амортизации. Отсутствие в гл. 25 НК РФ норм об учете в составе расходов затрат на приобретение земельных участков путем начисления сумм амортизации лишает налогоплательщика возможности уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на соответствующие суммы.

За исключением случаев, указанных в ст. 264.1 НК РФ, действующее законодательство предоставляет возможность налогоплательщику списать стоимость приобретенной земли только в момент ее реализации на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

УСН и ЕСХН

Что касается компаний на УСН, то для них установлены те же правила, что и для компаний, применяющих основную систему налогообложения. То есть свои доходы они не вправе уменьшить на величину расходов, связанных с покупкой участка. Однако, в случае перепродажи участка, он расценивается как товар и затраты могут учитываться при определении УСН. Если компания уплачивает ЕСХН, то для нее предусматривается особый порядок признания затрат, связанных с покупкой земли. Например, компания может определить срок, в течение которого будет происходить списание произведенных затрат. Этот период должен быть не менее 7 лет. При этом существуют определенные требования к участку. Он должен быть оплачен, использоваться только для выращивания с/х продукции, а также находиться в процессе госрегистрации.